不動産売却を成功させるための不動産業者の選び方を解説

不動産売却を成功させるための不動産業者の選び方を解説

「今住んでいる家を売りたい」といった理由から、不動産の売却を検討することもあるでしょう。その際に、業者の選び方に悩む方も少なくありません。

ここでは、不動産売却の際に重要となる業者の選び方について解説していきます。業者を選ぶポイントについて紹介しているので、悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

まずは不動産売却の流れを確認

不動産の売却にあたっては、まず不動産売却の大まかな流れをおさえておくことが大切です。不動産売却の大まかな流れは、下記の通りです。

  1. 売却相談をする
  2. 物件の確認や調査、査定を行う
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を行う
  5. 購入申し込み~売買契約を結ぶ
  6. 売買契約後の手続きを行う
  7. 物件を引き渡す

それぞれの項目について、簡単に解説していきます。

1.売却相談をする

不動産の売却は、不動産会社に売却の相談をすることから始まります。不動産会社の担当者の方に、築年数や利用状況といった物件に関する概要や、希望売却価格などを伝えます。

2.物件の確認や調査、査定を行う

続いて、物件に関する確認や調査、査定が行われます。不動産会社による査定は、インターネットなどで売主が申告した情報に基づいて査定する簡易査定と、実際に不動産会社が現地を訪れて査定する訪問査定があります。

3.媒介契約を結ぶ

査定の結果から売却を依頼する不動産会社を選び、その不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約の詳しい説明につきましては「不動産媒介の種類は3つ!それぞれの特徴と選ぶべきポイントを紹介」をご参照ください。

4.売却活動を行う

媒介契約を結んだ後に、本格的な売却活動が始まります。不動産会社は、Web媒体に情報を掲載する、紙媒体の広告を配布するといった販売活動を行います。

5.購入申し込み~売買契約を結ぶ

物件の購入希望者は「購入申込書」に必要事項を記入し、購入の意思があることを業者に伝えます。価格や物件引き渡しなどの条件について調整を行い、売主と買主の間で合意に至れば、売買契約を交わします。

6.売買契約後の手続きを行う

売主は、ローンの完済手続きや引っ越しなどを済ませます。引き渡し日までに、物件を引き渡せる状態にしておく必要があります。

7.決済と物件の引き渡しを行う

契約時の内容に基づき、残代金の決済や物件の引き渡しを行います。

以上が売却手続きの大まかな流れです。売却の相談に始まり、いくつもの段階を経て売却の完了に至ります。

媒介契約を結ぶ業者を選ぶポイント

先ほど不動産売却の流れをお伝えしましたが、物件の売却までには時間がかかります。物件をスムーズに売却したいのであれば、媒介契約を結ぶ業者を見極めることが大切です。

業者を選ぶときに意識したいポイントは主に2つです。

  • 売却力のある業者を選ぶ
  • 営業担当者を見極める

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

売却力のある業者を選ぶ

不動産を売却する際には、価格の設定や買主探し、購入価格の交渉、書類の作成などをやるべきことがたくさんあります。これは大変な労力であり、売主としては業者のサポートが必要不可欠です。

ここで注目したいのが、売却力のある業者かどうか。不動産会社の力量によって売却スピードや精度も左右されてしまう可能性があるため、売却力のある業者を選ぶことが大切なポイントです。

業者の専門性や得意分野をチェック

全ての不動産会社が売却を専門にしているとは限りません。業務の内訳には売却業のほかに、賃貸業や管理業などもあります。

不動産の売却を考えているのであれば、売却業を専門としている業者に依頼しましょう。他の業種に比べて売却実績、ノウハウや知識が蓄積されていることが多いからです。売却をスムーズに進められるだけでなく、納得できる売却に至る可能性が高くなります。

業者の提供しているサービス内容を確認

不動産会社を選ぶときには、業者が提供しているサービスにも注目しましょう。たとえば、大手不動産会社「三井不動産リアルティ株式会社」では、下記のようなサービスを実施しています。

設備調査 売買契約前の住宅設備の動作を確認
設備修理 引っ越し後の設備の故障を修理、交換
緊急駆付け 引っ越し後の生活トラブルへの対応
建物補修 引っ越し後の建物の不具合を補修、駆除
建物調査 売買契約前の建物状態を調査

このように、ニーズに沿ったサービスを提供している業者を選べば、不動産売却時の満足度も高まります。

営業担当者を見極める

業者を選ぶ際には、営業担当者を見極める必要があります。担当者の知識や交渉力によって、取引条件が良くなる可能性もあるからです。

営業担当者を見極めるポイントは、下記の通りです。

  • 宅建士の資格の有無
  • 売却仲介経験歴に注目
  • 信頼できる人を選ぶ

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

宅建士の資格の有無

不動産の売却にあたっては、経験則のほか、専門的な知識が欠かせません。宅建士は不動産取引における専門家であり、資格を保有している人は一定以上の知識を持っていると考えられます。

宅建士の資格の有無は、営業担当者の名刺に書かれていることが一般的です。名刺をもらった際に、名前だけでなく資格の有無もあわせて確認しましょう。

売却仲介経験歴に注目

宅建士の資格があったとしても、実際に物件を売却した経験がない担当者だったらどうでしょう。たとえ豊富な知識があったとしても、心もとないと感じる方が多いのではないでしょうか。

宅建士の資格に注目するだけでなく、実際に仲介を行ってきた営業担当者を選ぶことが大切です。仲介業務歴の長さは、担当者のスキルや経験値を図る一つの指標となりえます。

魅力的に物件をアピールして好条件で売買を成立させるためには、営業担当者の交渉力が欠かせません。少しでも好条件で物件を売却したいのであれば、業務歴が長い方に担当してもらいましょう。

信頼できる人を選ぶ

不動産の売却は、はじめて経験される方も多いことでしょう。売主の不安や悩みをに寄り添ってくれる担当者の方であれば、安心して相談できますし、信頼関係も構築しやすいといえます。

一方、素っ気ない態度の担当者に対しては質問などをしづらいですし、信頼関係も結びにくいと考えられます。

担当者の方を選ぶ際には、相談に対して親身になってくれる、自分が信頼できると思う方を選びましょう。担当者の方が話しやすくて信頼できる方であれば、納得のいく売却ができる可能性も高まります。

大手と地元密着型の業者の違いとは

不動産会社には大きく分けて2種類あります。大手の不動産会社と、地元密着型の不動産会社です。

ここではそれぞれの不動産会社の特徴について見ていきます。自分のニーズに沿った適切な不動産会社を選びましょう。

大手不動産会社の特徴

大手不動産会社の特徴は、下記の通りです。

  • サービスやオプションが充実している
  • 顧客対応は控えめ
  • 地元に関する詳細なデータが少ない
  • 囲い込みされる可能性がある

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

サービスやオプションが充実している

大手不動産会社は保証や各種サービスが充実しているため、売却に有利なケースがあります。たとえば、ハウスクリーニングや設備の修繕などを無料で行っている企業もあります。

本来であれば費用がかかりますし、ハウスクリーニングなどは自分で手配する手間もかかります。これをサービスの一環と実施してくれる点は、売主にとって大きなメリットといえるでしょう。

顧客対応は控えめ

大手不動産会社は取り扱っている案件が多いため、1人の担当者が複数の売却案件を抱えていることも珍しくありません。そういった背景があり、個々のお客様に対して時間をかけて接客することが難しい面があります。

真摯に対応してくれない、対応が冷たいと感じてしまうこともあるでしょう。相談しにくい雰囲気がある場合は、親身に話を聞いてほしい売主にとってデメリットとなりえます。

地元に関する詳細なデータが少ない

大手の不動産会社であれば、ほとんどの会社が全国規模で店舗を展開しています。そのため、広範囲にわたって物件を売り出したいときには、その情報力が有利に働くと考えられます。

一方で、人員の入れ替わりも激しいため、地域に根差した情報には精通していないことが多い点は否めません。物件の売却を依頼する方としては、不安に感じる面もあるといえるでしょう。

囲い込みされる可能性も

囲い込みとは、他の不動産会社からの問い合わせをシャットアウトし、売却と購入の際にかかる仲介手数料を自社の手にしようとする行為のことをいいます。大手不動産会社はノルマが厳しいことも多く、囲い込みを行うケースもあるといいます。

不動産業界に精通していない方が「囲い込みされているか否か」を判断するのは、大変難しいところです。ただ、囲い込みをされることによって、物件の売り時を逃してしまう可能性もあります。

「相場に見合った価格で売り出しているのに、なぜか内覧の申し込みが少ない」といった場合は、囲み込みをされている可能性があります。「囲い込みをされているかもしれない」と感じた場合は、他の不動産会社も検討してみましょう。

参考:不動産の囲い込みとは?囲い込まれた物件の悲惨な末路 | 仲介手数料無料、割引での不動産の売却・購入はREDS(レッズ)

地元密着型不動産会社の特徴

つづいて、地元密着型の不動産会社の特徴について見ていきます。主な特徴は、下記の通りです。

  • 地元に関する情報が豊富
  • 柔軟性が高い
  • 資金面での不安がある
  • 得意分野に偏りがある

それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

地元に関する情報が豊富

地元密着型不動産会社は地域の事情に精通しており、学区や周辺の施設等についても把握していることが多いです。相場にも精通しているので、土地勘がある不動産会社が多いといえるでしょう。

その地域でしかわからない情報が手に入りやすく、地元で売却活動をしたい人にとってはメリットが多いといえます。

柔軟性が高い

大手不動産会社は社内ルールが厳しい一方で、地元に精通した不動産会社は柔軟性が高い傾向にあります。営業担当者も1人のスタッフが抱える案件が少ないため、売却活動に対して柔軟に対応してくれる可能性が高いといえるでしょう。

親身になって相談に乗ってくれるケースも多いため、接客という点においては大手よりも時間をかけてくれる傾向にあります。

資金面での不安あり

地元密着型の不動産会社は大々的な広告を行っていないため、買主からの認知度が低い傾向にあります。サービスの充実面でも大手不動産会社に劣る面があり、資金力が弱い点は否めません。

幅広く売却活動を行いたい売り主にとって、大々的な広告を打ち出せない点はデメリットとなりえます。

得意分野に偏りがある

地元密着型の不動産会社は従業員の数が大手に比べて少なく、得意分野が限定されがちです。機動力は高いといえますが、専門外の分野もある点はデメリットの1つです。

それぞれの会社で、得意分野が異なります。物件を売却したいのであれば、物件の売却を得意とする不動産会社を見つける必要があるでしょう。

不動産業者を選ぶときの注意点

最後に、不動産業者を選ぶときの注意点を紹介します。意識したいポイントは、下記の通りです。

  • 一般媒介契約に関する提案の有無を確認
  • 仲介手数料も忘れずチェック
  • 複数の業者で比較、検討しよう

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約に関する提案の有無を確認

不動産の売却を依頼した場合、その業者と媒介契約を結ぶ必要があります。もし契約を結ぶ際に「一般媒介契約」を提案してこない業者であれば、注意が必要です。

媒介契約には一般媒介契約の他に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」があります。これらの契約を結んだ場合、他の業者に重複して依頼することができません。

他に良い業者が見つかったときに契約ができない、というデメリットが売主に生じる可能性があるのです。

どの契約方法が良いかは物件の状況によって大きく異なりますが、専属専任媒介契約や専任媒介契約を強くすすめてくる不動産会社には注意した方が良いでしょう。

仲介手数料も忘れずチェック

業者に不動産売却の仲介を依頼して売買契約が成立した場合、売主は業者に対して仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は不動産会社によって料金が異なりますが、単に「手数料が低いから良い」というわけでもありません。サービス内容を加味した上で「この仲介手数料は妥当かどうか」を判断しましょう。

安くてもサービスの質が悪ければ、納得のいく売却はできません。仲介手数料が多少高くても、「交渉をしっかり行ってくれた」「条件よく売却できた」といった場合は、結果として満足度の高い売却となりえます。

信頼できる会社に売却を依頼することが大切であり、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは避けた方が無難だといえるでしょう。

複数の業者で比較、検討しよう

不動産会社に売却を依頼する場合は、査定をしてもらうのが一般的です。その査定額は業者によって大きく異なる場合もあります。

一社のみに依頼すると物件の相場もわかりにくいですし、他社と比較することができません。複数の業者に依頼して売却物件の相場を把握することで、適切な価格設定で物件を売却することが可能です。

信頼できる営業担当者の方と出会える可能性も高まるため、できるだけ複数の業者で依頼されることをおすすめします。

まとめ

今回は不動産の売却時における業者の選び方を紹介しました。

業者を選ぶ際には、

  • 売却力のある業者か
  • 営業担当者は信頼に値する人物か

特にこの点を重視しましょう。また、複数社に相談や査定を依頼するなどして、自分のニーズに沿った不動産会社を選ぶことも大切です。

今回お伝えした内容をもとに、自分に最適な業者を見つけてください。

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