不動産媒介契約の種類は3つ!それぞれの特徴と選ぶべきポイントを紹介

【紙校閲】不動産媒介の種類は3つ!それぞれの特徴と選ぶべきポイントを紹介

不動産を売却しようと考えたとき、個人間で売買を成立させようとする方は少ないです。ほとんどの方が、不動産会社と契約を締結して不動産の売却を目指します。

そして、不動産会社を介して不動産を売却する場合、不動産会社と「媒介契約」を締結します。媒介契約とは、売主と買主の間を仲介する(媒介業務)不動産会社と取り交わす契約のことです。

この不動産媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、どう違うの?と疑問に思われている方も多いことでしょう。

媒介契約の一番の違いは、不動産を売却するための自由度です。一般媒介がもっとも自由度が高く、専属専任媒介が一番制限の厳しい媒介契約です。

この記事では、3つの媒介契約の違いやメリットとデメリット、ポイントなどについてお伝えしています。不動産売却を検討されている方が、自分に合った媒介契約を見つけられるような内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産媒介の種類は3種類

不動産媒介契約は、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

以上の3種類です。いずれも買主と売主の間を取り持って、契約を成立させる媒介業務という意味ではまったく同じです。

しかし、それぞれの媒介契約では「不動産売買の自由度」がまったく変わってきます。たとえば、もっとも自由度の高い一般媒介契約では、同時に複数の業者に依頼が可能であるうえに、自分で不動産売買を行う相手を見つけて問題ありません。

一方で、3種類の媒介契約のなかでもっとも制限が厳しい専属専任媒介では、1つの業者にしか依頼ができず、自分で見つけた相手との取引も認められていません。

媒介契約 自分で見つけた相手との取引 複数社との契約 物件登録義務
一般媒介契約 義務なし
専任媒介契約 契約日から7日以内
専属専任媒介契約 契約日から5日以内

上記のように同じ媒介契約であっても、どの媒介契約を締結するかによって、制限が大きく変わります。自身がどのような媒介契約を望むのかをよく考えてから、契約を締結するよう心がけましょう。

もっとも自由度が高い一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類ある媒介契約のなかでもっとも「自由度の高い媒介契約」です。

自分で見つけた相手との取引 複数社との契約 契約期間 物件登録義務 報告義務
定めなし 義務なし なし

【一般媒介のポイント】

  • 売却活動が自由に行えるため、比較的早めに不動産が売れる可能性が高い
  • 指定流通機関(レインズ)への物件登録義務はないが、任意で可能

一般媒介契約は、複数社との契約が可能であるうえに、自分で発見した取引相手と不動産売買を行えます。そのため、不動産をできるだけ早く売りたい方は、一般媒介での契約がおすすめです。

不動産売買で発生する手数料は、基本的に成功報酬制です。そのため、複数の不動産会社と一般媒介契約を締結することで、不動産会社同士が競い合ってくれます。結果として、売却活動が積極的になり、早い期間で不動産の売却を目指せることでしょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の主なメリットは3つです。

  • 不動産が早く売れる可能性が高い
  • 不動産の囲い込みを防げる
  • 物件登録義務がない

それぞれ詳しくお伝えします。

不動産が早く売れる可能性が高い

先にもお伝えしましたが、一般媒介は複数の業者と契約が可能であるため、不動産売却までの期間が短い傾向にあります。

不動産を早く売却する方法の1つとして不動産の買い取り制度がありますが、一般媒介では複数の業者が動くので、買い取りよりも査定が高く、早期に売却できる可能性もあります。

不動産をできるだけ高く、早く売りたいのであれば、一般媒介での契約を検討しましょう。

不動産の囲い込みを防げる

囲い込みをすれば、売主・買主双方から仲介手数料を受け取れます。そのため、中には「商談中」などと偽り、内覧等を行わせない不動産業者もいます。

ですが、一般媒介契約であれば、複数の不動産会社と契約が可能であるため、上記のような囲い込みを防げます。

物件登録義務がない

一般媒介契約は、指定流通機関(レインズ)への登録義務がありません。あくまでも任意であるため、不動産を売却していることを知られたくない方には、メリットといえるでしょう。

そもそも指定流通機関とは、あらゆる不動産情報を集約した不動産情報ネットワークシステムです。

レインズに加盟している全国の不動産会社が閲覧可能であるため、レインズに登録をされることで、多くの人に不動産を見てもらえる可能性があり、不動産を売却できる可能性が高まります。

しかし、中には不動産の売却活動を積極的に行いたくない方や、あまり公にはしたくない方もいます。そのような方は、指定流通機関への登録を行わなければ、公になる心配はありません。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットは2つです。

  • 報告義務がないため、販売状況が把握しにくい
  • 積極的に売却活動を行ってくれないこともある

それぞれ詳しくお伝えします。

報告義務がないため、販売状況が把握しにくい

先の表でもお伝えしましたが、一般媒介契約では報告義務がありません。不動産媒介契約の報告義務とは、「お客さんを案内した人数」や「広告の方法」、「広告の反応」などが該当します。

つまり、不動産業者がどのようにして広告を出し、どのように集客し、結果はどうなのか?といった報告義務がないのです。報告義務がなければ、売主が自ら聞かなければ回答を得られませんし、聞いたところで不動産業者に「答える義務」もありません。

積極的に売却活動を行ってくれないこともある

一般媒介契約は報告義務がないうえに、複数社との契約が可能です。そのため、極端な例ですが「報告義務がないから広告を出さない」「積極的に売却活動を行わない」「優先順位が低い」などのことが起こりえます。

特に、人気のない立地の不動産や、売りにくい不動産であればあるほど不動産業者のモチベーションが下がりやすいです。

ただ、ほとんどの業者は通常通りに売却活動を行います。一部、一般媒介で契約すると上記のような対応もされる可能性がある程度に思っておくようにしましょう。

依頼先が1社のみに限定されてしまう専任媒介契約

3種類ある媒介契約の中で中間的な役割を担っている媒介契約です。制限が特別厳しいわけでもなく、ある程度自由が利く反面、複数社との契約ができないなどの厳しい側面もあります。

自分で見つけた相手との取引 複数社との契約 契約期間 物件登録義務 報告義務
3カ月以内 契約日から7日以内 2週間に1回以上

【専任媒介契約のポイント】

  • 1社としか契約ができないですが、自分で見つけた相手との取引は可能
  • 指定流通機関(レインズ)へ契約から7日以内に登録しなければいけない義務がある

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり1社としか契約ができません。そのため、媒介契約を締結する不動産選びがとても重要です。

不動産業者を選択するうえでもっとも大切なことが不動産売却実績です。大手・中小問わず、不動産を売却できるだけの力を持っているかどうかで判断したほうがいいでしょう。

専任媒介契約の契約期間は3カ月以内と定められているため、3カ月以内に不動産が売却できなければ契約解除も可能です。しかし、最初の不動産選びから確実に行っておくことで、より早く、より理想に近い形で売却ができるようになるでしょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の主なメリットは2つです。

  • 一般媒介と比較して積極的に販売活動を行ってくれる
  • 販売状況がわかりやすい

それぞれ詳しくお伝えします。

一般媒介と比較して積極的に販売活動を行ってくれる

専任媒介契約は、1社としか契約ができません。そのため、契約を締結した不動産業者は、買主さえ見つかれば自社の利益になることが確定しています。結果、不動産の広告を積極的に行い、できるだけ高く販売できるよう努力をします。

また、3カ月以内という期間が設けられていることによって、3カ月以内に販売しなければいけない/販売したい」といった意識が働くことでしょう。

販売状況がわかりやすい

一般媒介ではなかった報告義務が、専任媒介以上になると発生します。どのような販売活動を行ったのか、集客状況はどうだったのかなどを知り、不動産業者と作戦を練ることが可能です。

また、不動産業者も2週間に1回以上の報告義務があるため、結果が欲しいのは当然です。結果として販売活動も積極的になっていくでしょう。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約の主なデメリットは2つです。

  • 情報流通機関への報告義務があるため必ず公になる
  • 1社としか契約ができない

それぞれ詳しくお伝えします。

指定流通機関への報告義務があるため必ず公になる

専任媒介契約以降は、指定流通機関(レインズ)への物件登録義務があるため、必ず登録されてしまいます。指定流通機関への登録は、多くの人の目に触れる可能性があるのでどちらかと言えば、メリットのほうが強いです。

しかし、中には不動産の売却活動を行っていることを知られたくない方もいます。そのような方にとっては、デメリットと感じられてしまうでしょう。もしも、指定流通機関への登録を望まないのであれば、一般媒介契約で契約を締結してください。

1社としか契約ができない

専任媒介は、1社としか契約ができません。そのため、最初の不動産選びがとても大切です。

専任媒介の契約期間は「3カ月以内」と定められていますが、一般的には3カ月いっぱいで契約を締結します。もしも、不動産会社選びに失敗してしまっても最長3カ月間は、契約を解除できないので注意してください。

媒介契約のなかでももっとも制限が厳しい専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類ある媒介契約のなかでもっとも厳しい媒介契約です。

自分で見つけた相手との取引 複数社との契約 契約期間 物件登録義務 報告義務
3カ月以内 契約日から5日以内 1週間に1回以上

【専属専任媒介のポイント】

  • 自分で見つけた相手との取引もできない
  • 報告義務や物件登録義務が専任媒介契約よりも厳しい

本質は専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約よりもさらに厳しいのが専属専任媒介契約です。

不動産業者は、自分たちで売却をしなければ、売主が不動産を売ることは絶対にできないため、積極的に販売活動を行います。

また、最低でも1週間に1回以上の報告義務があるため、売主は常に近況を把握できるような状態です。

専属専任媒介のメリットとデメリット

専属専任媒介契約で得られるメリットとデメリットの中身は、専任媒介契約とほとんど変わりません。しかし、報告義務の期間が短いなど、専任媒介よりも厳しい契約なので専任媒介よりもメリットとデメリットそれぞれが大きいと考えておきましょう。

不動産媒介契約締結時の3つのポイント

不動産媒介契約を締結する際には、

  • 契約違反
  • ローン特約の適用
  • 報酬限度額

以上の3つのポイントを抑えておきましょう。

ポイント①契約違反に要注意

媒介契約を締結する際に取り交わす契約書の意味を理解し、契約違反にならないように注意しなければいけません。もしも、契約に違反をしてしまうと、違約金等を請求されてしまう可能性があるので注意しましょう。

特に、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、制限が設けられているため、しっかりと契約内容を理解したうえで契約を締結してください。

ポイント②ローン特約の適用等で購入が白紙に戻ったら手数料は戻る

不動産の購入希望者のほとんどは、ローン特約をつけています。そのため、購入希望者が仮にローン審査に通らなかった場合は、売却代金を得ることができません。

売却代金を得ることができない代わりに、売主が不動産業者に支払った仲介手数料等も返金される点は覚えておきましょう。もしも、返金の話がないのであれば、売主の方から不動産会社へ連絡を入れてください。

ポイント③報酬限度額

不動産会社に支払う仲介手数料には、限度額が設定されているため、限度額を超えた報酬額を請求されることはありません。また、報酬限度額は、売主・買主それぞれから受け取ることが可能な金額です。

【報酬限度額】

売買価格 手数料
200万円以下 売買価格の5%
200万円超え〜400万円以下 売買価格の4%
400万円超え 売買価格の3%

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

まとめ

今回は、不動産の媒介契約についてお伝えしました。

今回お伝えしたことをまとめると

  • 不動産媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類
  • 一般媒介契約は早く売りたい人におすすめ
  • 積極的に売却活動を行い、できるだけ高値で売りたい人は専任媒介(専属専任媒介)契約がおすすめ
  • 一般媒介→専任媒介→専属専任媒介の順に制限が厳しくなる

ということでした。

一般媒介契約は自由度が高く、早く売れる可能性が高いため、「メリットしかないのではないか?」と思われがちですが、報告義務がないことによるデメリットも懸念しなければいけません。

一方で、専任媒介や専属専任媒介は、制限が厳しい変わりに「積極的に売却活動を行ってくれる」のがメリットでした。しかし、情報流通機関への登録が義務なので、不動産売却を公にしたくない方にとっては、デメリットに感じてしまうでしょう。

一般、専任、専属専任はいずれもメリットとデメリットを持ち合わせています。今回お伝えした内容をもとに、自分に合った媒介契約で不動産売却を目指してください。

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