不動産を早く売るためにやるべき事は何?仲介・買い取りそれぞれで解説

不動産を早く売るためにやるべき事は何?仲介・買い取りそれぞれで解説

急に現金が必要になったから「不動産をとにかく早く売りたい」という方。

そこまで急いではいないけど「不動産をできるだけ早く売りたい」という方。それぞれの状況に応じて不動産の売却方法が違います。

不動産を1日でも早く、とにかく売りたいのであれば、「不動産買い取り」がおすすめです。不動産買い取りを利用すれば、最短1週間程度で不動産を売却できてしまいます。

一方で、不動産を“できるだけ高く”売りたいのであれば、仲介という方法で工夫をしながら売却を目指すのがおすすめです。

今回は、

  • 不動産を早く売却するなら買い取りがおすすめ
  • 不動産仲介と買い取りの違い
  • 不動産買い取りのメリットとデメリット
  • 仲介で不動産を早く売るためにできる3つのこと

についてお伝えしています。自分に合った、“早く不動産を売る方法”がわかる内容になっています。ぜひ参考にしてください。

不動産を早く売るなら買い取りがおすすめ

「〇月までには不動産を売却したい」など、具体的な日時が定まっているのであれば、確実に売却ができる「買い取り」がおすすめ。

そもそも不動産売却を検討されている方のほとんどは、不動産会社などの仲介業者を介して売却を目指すはずです。おそらく、個人間で不動産を売買されている方はそう多くないでしょう。

では、不動産会社を介して不動産を売却しようとした場合、買い取りと仲介ではどのくらいの期間差があるのか。具体的な流れとともに確認していきましょう。

不動産売却は仲介と買い取りの2パターン

不動産の売却には、仲介と買い取りの2パターンがあります。仲介とは、不動産会社を介して不動産を売却する方法です。一方で、買い取りとは不動産会社に不動産を売却してしまう方法です。

どちらも最終的には、「不動産をほしい」と言う方に売却されますが、仲介と買い取りでは「買い主が見つかるまでの期間」に大きな差がでます。

例えば、不動産の売却を検討し始めてから、不動産会社に相談をして“仲介”として売却することを決めたとしましょう。

仲介の場合は、買い主が見つかるまでの“期間”が当然発生します。とても魅力的な物件であれば、すぐにでも買い主が見つかるかもしれません。

しかし不動産は、高価な買い物であることから、なかなか買い主が見つからないこともあるでしょう。買い主が見つからなければ、売買契約が成立しませんので、早く売ることもできません。

一方で、買い取りは、不動産会社という“買い主”が決まっています。そのため、買い主が見つかるまでの期間を待つ必要がありません。

一度、不動産会社が不動産を買い取った上で、新たな買い主を探すため、売り主は不動産を早く売ることができます。なお、不動産を買い取りで売却する場合には、最短1週間程度で売却できます。

不動産を買い取りによって、売却する場合の具体的な流れと期間は下記の通りです。

流れ 期間
1.申し込み・査定 1週間程度
2.不動産会社と契約書取りかわし 最短即日
3.引き渡し 最短即日

一方で、不動産を仲介で売却する場合には、最短でも3ケ月程度の期間が必要です。

仲介による不動産売却の流れと期間は下記の通りです。

流れ 期間
1.申し込み・査定 1~4週間程度(複数社に査定依頼した場合)
2.不動産会社と媒介契約締結 最短即日
3.売却活動 最短1ケ月程度(物件による)
4.交渉・売買契約書取りかわし・手付金の支払い 1~2週間程度
5.残金の支払い・不動産の引き渡し 1ケ月程度(購入者のローン審査状況による)

上記のように、買い取りと仲介では流れが大きく違い、売却までに要する期間も大きく異なります。

所有する不動産を早く売却したいのであれば、買い取りで売却されたほうが良いでしょう。

不動産媒介契約の種類と注意点

不動産会社を介して不動産を売却するには、不動産会社と「媒介契約」を締結します。

媒介契約とは、媒介業者(不動産会社などの仲介業者)が売り主と買い主の間を取り持って、契約を成立させる業務のことです。

不動産を売り主と買い主などの2者間で売買するケースは少なく、ほとんどの方が不動産会社を介して売買を行います。

売り主は、不動産会社に売却に関する全ての業務を委託します。一方で、買い主は不動産会社が出す広告などをもとに、購入の意志を示すことがほとんどです。

上記のように、売り主が不動産会社に売却活動を委託し、売却を仲介してもらう契約を“媒介契約”と呼びます。

そして媒介契約には、

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

の3つの媒介契約があり、それぞれ注意点や特徴があります。

契約内容 特徴 注意点 契約期間
一般媒介 同時に複数の仲介業者へ依頼が可能 不動産会社から売り主に対する物件の報告義務がない 制限なし
専任媒介 ひとつの業者にしか依頼ができない 専任媒介契約締結中は、他の仲介業者へ依頼ができない 3ケ月以内
専属専任媒介 ひとつの業者にしか依頼ができない 自分で不動産の買い主を発見しても、取引が認められない 3ケ月以内

上記のように一般媒介契約では、複数の仲介業者に依頼ができる反面、その他の媒介契約では、ひとつの業者に限定されてしまいます。

そのため、不動産を早く売れるかどうかは、仲介業者の力量によって大きく左右されてしまうのです。

早く不動産を売るためには、複数の仲介業者と契約が締結できる「一般媒介」が良いでしょう。

不動産会社の“買い取り制度”を利用すれば早く売れる

不動産の売却には、仲介と買い取りの2パターンありますが、不動産を1日でも早く売りたいのであれば、“買い取り”がおすすめ。

冒頭でもお伝えした通り、買い取りは不動産会社に不動産を買い取ってもらう制度です。そのため、買い主が見つかるまでの期間を大幅に短縮できるため、早く不動産を売却できます。

ただ、不動産を早く売れる一方で、売却価格に差が発生するので、よく考えた上で決めてください。買い取りで不動産を売却した場合には、査定金額の80%程度が相場です。

売却する不動産の査定額が5,000万円なのであれば、4,000万円程度での買い取りとなるため注意が必要です。一方で、媒介契約では不動産会社に支払う仲介手数料のみで済むため、売却金額に大きな差が発生してしまいます。

不動産会社に支払う仲介手数料は下記の通り

売却価格 報酬限度額
200万円以下 売却価格✕5%
200万円超400万円以下 売却価格✕4%+2万円
400万円超 売却価格✕3%+6万円

※別途消費税が発生

不動産を仲介取引5,000万円で売却した場合の仲介手数料上限額は、156万円です。つまり、諸費用を考慮しなければ、4,844万円の代金が実際に売り主に支払われます。5,000万円の不動産を買い取り(査定の80%と想定)で売却した場合と比較して、約844万円の差が発生します。

これだけの差が開いてでも、早く不動産を売りたいのかどうかを判断しなければいけません。

また、売却方法を考える上で、地域ニーズも考慮したほうが良いでしょう。当該地域では戸建てが人気なのか、マンションが人気なのか把握しておくことで、買い取りもしくは仲介どちらで不動産を売却するかの参考になります。

例えば、再開発エリアや生活利便性が高い地域では、マンションの人気が高いです。一方で、閑静な住宅街では戸建住宅の人気が高いです。

人気の高さは不動産を早く売れるかどうかに直結してきますので、地域ニーズを把握した上で買い取りと仲介どちらで売却するか決定しても良いでしょう。

買い取り制度のメリットとデメリット

買い取り制度のメリットは早く売れることですが、売却代金に大きな差が発生するなどのデメリットもありました。買い取りのメリットとデメリットは、他にもありますので、もう少し詳しくお伝えしていきます。

メリット

買い取り制度のメリットは3つあります。

  • 仲介手数料が発生しない
  • 広告費用等が発生しない
  • 瑕疵担保責任を問われない

それぞれ詳しくお伝えします。

【仲介手数料が発生しない】

買い取りでは、仲介手数料が発生しません。

先にも紹介しましたが、仲介取引では最大「取引金額の3%+6万円」の仲介手数料が発生します。取引を行う金額が大きければ大きいほど、支払う仲介手数料が高額になりますが、買い取りでは不要です。

ただ、仲介と比較して売却額が低いので、大きなメリットとは言えません。

【広告費用等が発生しない】

仲介では発生する可能性がある「広告費用」が買い取りでは発生しません。

それもそのはずです。不動産会社が不動産を買い取るので、広告を出す必要がないためです。

ただ、仲介でも基本的な広告費用は不動産会社で負担します。仲介で発生する広告費用は「売り主の希望で行われた広告」に対する費用のみです。

【瑕疵担保責任が問われない】

不動産売却には「瑕疵担保責任」という責任があります。これは、不動産に「瑕疵や欠陥」があった場合には、売り主が修繕義務を負うというものです。

不動産売却後に起こりうるトラブルを防止するために、責任の所在をあらかじめ明確にしておく必要があるためです。

ただ、この瑕疵担保責任が買い取りの場合は問われません。そのため、売却後に瑕疵や欠陥が発見されても、売り主が修繕する必要はありません。

デメリット

買い取り制度の唯一のデメリットは、売却額が低くなってしまうことです。

不動産会社は、買い取った不動産を必要に応じてリフォームしたり広告を出したりなど、さまざまな経費を支払うこととなります。そう考えれば、20%程度の手数料が発生するのもうなずける話です。

早く売ることを優先するのか、少しでも高く売ることを優先するのか。悩ましいところではありますが、どちらを優先するかによって、売却方法が変わってくるでしょう。

仲介で早く売るためにできる3つのこと

不動産をできるだけ早く売りたいけど、できるだけ高く売りたい。そんな方には、一般媒介契約で契約を締結されることをおすすめします。

一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約を締結できるため、買い主が見つかりやすいでしょう。ただ、魅力的な物件でなければ、せっかく内覧に来たお客様を逃してしまう可能性があります。

仲介で、不動産を早く売りたいのであれば、下記の3つのことに注意し、行ってみてください。

  • 複数の不動産会社を比較検討する
  • ホームステージングを行う
  • 周辺相場よりも安めの価格設定で販売

複数の不動産会社を比較検討する

不動産を早く売りたいのであれば、1社のみならず、複数の不動産会社を比較検討してください。不動産を早く売却するためには、「不動産選びがもっとも重要である」と言っても過言ではありません。

なぜなら、多くの不動産会社を比較検討することで、“売る力”が見えてくるためです。取引実績の差であったり、不動産仲介がメインなのか、不動産売買がメインなのかであったり。

不動産会社の売る力や特徴が見えれば、自分の不動産に合った不動産会社がわかるはずです。また、1社に限らず複数社と媒介契約を締結すれば、より早く不動産を売れるでしょう。

ホームステージングを行う

不動産を早く売るためには、お客様に“リアルな生活”を体験してもらう必要があります。リアルで楽しい生活を体験、想像できれば、部屋が魅力的な空間に見え、購入後の素敵な想像ができるためです。

ホームステージングとは、売り出し中の住宅に家具や家電、証明などを設置し“リアルな生活空間”を演出することです。

欧米では主流だったホームステージングですが、日本でも注目され始め、ホームステージングを行う専門業者がいるほどです。

ホームステージングを行うことで、殺風景な部屋に色合いをもたせ、早く売れるようになります。また、不動産が早く売れるだけではなく、相場よりも強気な価格設定でも売却できる可能性が高くなります。

ホームステージングにかけるお金は、決して無駄ではないでしょう。高く、早く不動産を売りたい方にはとてもおすすめです。

周辺相場よりも安めの価格設定で販売

買い取りよりも高く、周辺相場よりも低く、間をとった価格設定にすることで、買い主が見つかりやすくなります。魅力的な住宅が、周辺相場よりも若干安ければ、興味を持ってくれる方が増えるのは当然です。

ただ、極端に価格を下げてしまうと「訳あり物件かもしれない」と、疑われてしまう可能性もあるので“程よく安めの設定”がポイントです。

また、価格を下げないまでも“お得感”を演出することで、早く買い手がつきやすくなります。例えば、周辺と同じ価格相場でありながら、新築同然にリフォームしてある、おしゃれな家具家電が備わっているなど。

不動産に付加価値をつけて“お得感”を演出することがポイントです。ある程度ターゲットを絞り、そのターゲットに刺さる付加価値を提供してあげると良いでしょう。

まとめ

今回、不動産を早く売るためにできることについてお伝えしました。

まとめると

  • 不動産売却は、仲介と買い取りの2パターンがあるが早く売りたいなら“買い取り”がおすすめ
  • 買い取りは査定額の80%が相場であるため、売却額が安くなる点がデメリット
  • 仲介で早く、高く売りたいのであれば、ホームステージングの活用や不動産に付加価値をつけて“お得感”を出すと良い
  • 買い取りで不動産を早く、高く売るためには、不動産会社選定などの事前準備が大切

ということでした。

「不動産を一刻も早く売りたい」と思っている方は、買い取りで不動産を売却してしまいましょう。

一方で、「“できるだけ高く”売りたい」と思っている方は、仲介でホームステージングなどを活用して売却を目指すと良いでしょう。

不動産を早く売る方法はいくつかありましたが、“早く売る”の基準によって、売却方法が異なります。また、買い取りでは売却金額が低くなります。

そのため、自分が売却したい価格と売却したい時期を調整しなければいけません。むずかしい悩みではありますが、妥協すべき点は妥協し、自分に最適な売却方法を選択してください。

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