投資用のワンルームマンションを売却する方法は?高く売る5つのコツと注意点について解説!

投資用のワンルームマンションを売却する方法は?

投資用のワンルームマンションは回転率が高く、ファミリー向けの高額なマンションよりは売りやすいものです。しかし、ライバルも多く、高値での売却が難しくなるケースもあります。

これから、投資用のワンルームマンションを売ろうとしている方は「どう売るべきか」「いつ売るべきか」「避けるべきことは何か」などの点を特に知りたいでしょう。こうした内容も含めて、投資用ワンルームマンションの売り方を解説します。「物件をできるだけ高く売りたい」「スムーズに売却を進めたい」と考えている方には、きっと役立てていただけるでしょう。

投資用ワンルームマンションを売るための3つの方法

マンション
投資用のワンルームマンションを売るための方法について解説します。

仲介:時間はかかるが高値で売りやすい

仲介とは、不動産業者が間に入る形態です。業者が買い手を探し、見つかったら物件を売却できます。

仲介のメリットは、買い手が見つかるまでに一定の時間がかかるものの、その分高値で売りやすいことです。高値というのは、次の選択肢である「業者買取と比較した場合」の値段です。

買取:価格は安めになるが、すぐに売れる

買取とは、不動産業者が直接物件を買い取る形態です。この場合、物件の買い手は個人ではなく業者です。

買い手である業者が「いくらで買う」と言っている以上、その金額であなたが納得すれば、売買はすぐに成立します。このため「すぐに売れる」のが買取のメリットです。

代わりに、買取の価格は仲介での売却よりも安くなるのが一般的です。業者はその物件を買い取っても、まだ売れるとは限りません。業者がリスクを背負って買い取るので、その分買取価格が安く抑えられています。

高く売りたいなら仲介、早く売りたいなら買取を選択しましょう。

個人売買:投資家仲間など信頼できる相手がいればおすすめ

不動産は個人間で売買することもできます。トラブルが起きやすいので、万人におすすめできる方法ではありません。しかし、不動産投資家として一定以上の経験を持っており、投資家仲間など信頼できる相手に売るのであれば、個人売買もよい選択肢の1つです。

個人売買の相手を、不特定多数の人から探すのであれば、上の画像の「e-物件情報」などのサイトを使うのがおすすめです。

仲介手数料もかからないので、一般的に業者が設定する3%程度の仲介手数料が自分のものになるわけです(もし、1,000万円の物件を売るなら30万円の利益がプラスされます)。

このような選択肢もありますが、まだ不動産投資の経験が浅いうちは、大きなトラブルに巻き込まれることを避けるためにも、業者を介した取引のみ行う方が賢明といえるでしょう。

投資用ワンルームマンションを高く売る5つのコツ

投資用のワンルームマンションを高く売るコツは多数あります。そのなかでも特に重要なコツを3つ説明します。

できるだけ多くの業者の査定を受ける

物件を高く売る実力のある業者や、高値で買い取りしてくれる業者と出会うためには、できるだけ多数の業者と交渉する必要があります。多数の業者と交渉する上で、特に役立つサービスの1つが不動産一括査定です。

上の画像の「HOME4U」も含め、一括査定サイトは多数存在します。いずれも無料で利用でき、情報の入力も1分から数分で終わる簡単な登録ですので、一度試しに利用してみるといいでしょう。

投資用物件に強い業者と交渉する

投資用と居住用では、物件を売るノウハウが異なります。そのため、投資用物件を売るノウハウを持った業者ほど、仲介の売却を高値で成立させてくれるものです。また、業者が直接買い取る場合でも、やはり高値で買い取ってもらえます。

投資用物件に強い業者を探すには、投資用物件に特化した一括査定サービスを利用するのがベストです。たとえば上の画像の「RE-Guide不動産一括査定」では、収益物件売却用の査定ページがあります。

マンションの売却に強い業者と交渉する

収益物件に強い業者だけでなく、マンションに強い業者も存在します。上の画像のマンション.naviは、そのようなマンションに強い業者が見つかりやすい一括査定サイトです。

特にワンルームマンションは需要が高いので、専門的に扱っている業者も各地に存在します。マンション.naviのようなサイトも利用しつつ、マンションに強い業者を探すことで、売却もさらに有利な条件で進められるでしょう。

訪問査定で物件の魅力が伝わるようにメンテナンスをする

条件が同じ物件でも、メンテナンスをしている場合とそうでない場合では、訪問査定で提示される価格が大きく変わります。そのため、訪問査定の期日までに水回りなどの細部も含めたメンテナンスを徹底しておきましょう。

リフォームやリノベーションについては「しない方が利益を大きくできる」と指摘する専門家が多くいます。しかし、ハウスクリーニングなどの本格的な清掃や、劣化部分に対する修繕の類は高い確率でプラスになるものです。

不動産の価格の決まり方を理解しておく

業者による直接の買取を依頼するケースでは、不動産の価格がどのように決まるのかを知っておくことも重要です。価格の決まり方を知っていれば、業者が示す査定の根拠について、その正当性を判断できます。

ほとんどの業者は正当な価格を提示するものです。しかし、稀に存在する悪質な業者から不当な価格を提示されないよう、不動産の価格決定のシステムについても、理解しておくのがいいでしょう。

投資用ワンルームマンション売却3つの注意点

投資用のワンルームマンションを売却する際には、注意すべき点がいくつかあります。ここでは、それらのなかでも特に重要なポイントを3つ解説します。

ローンが残っている場合は、金融機関に相談する

投資用のワンルームマンションでも、ローンを組んで購入しているケースは多いものです。ローンがまだ残っている場合は、金融機関に相談する必要があります。

物件を売って手に入るお金で、ローンの残債を完済できるのであれば、特に問題はありません。逆に、物件を売って得たお金をすべて返済に充当しても、まだローンが残るというケースでは、手続きが複雑です。

こうしたケースでは、残債を貯金などで支払うか、住み替えローンなど別の住宅ローンを利用して支払うのが一般的です。

別の住宅ローンについては審査が少々厳しめですが、売却を検討している理由や、物件の条件によっては借り入れができる可能性も十分にあります。

住宅ローンが残っている家の売却については、下の記事でも詳しく解説しています。

住宅ローンの返済中の家を売るには?オーバーローンでも売却できる3つの方法を解説!

3種類の媒介契約で、適したものを選ぶ

業者に売却の仲介を依頼する場合は「媒介契約」を結びます。媒介契約は3種類にわかれており、それぞれの内容は下表のようになっています。

専属専任媒介契約 1社と契約、自分で探すのは不可
専任媒介契約 1社と契約、自分で探すのはあり
一般媒介契約 何社と契約してもいい、自分で探してもいい

業者がもっとも積極的に物件を売ってくれるのは専属専任媒介契約、その次が専任媒介契約、最後が一般媒介契約です。信頼できる業者であれば、専属専任媒介契約で依頼するのがベストです。

しかし、なかには専属専任媒介契約を結んで物件を他で売られないようにした上で、わざと安くして買い手を探すという業者もいます。安くすれば簡単に買い手が見つかり、買い手からも手数料を取ればダブルで稼げます。この手法を両手取引といいます。

両手取引をするような業者と専属専任媒介契約を結ぶと、物件は本来の価値よりも大幅に安い金額で売られてしまいます。そのため、信頼できる業者が見つかるまでは、交渉したどの業者とも一般媒介契約以外の契約は結ばないようにしましょう。

不動産媒介契約の種類については、下の記事でも詳しく解説しています。

【紙校閲】不動産媒介の種類は3つ!それぞれの特徴と選ぶべきポイントを紹介
不動産媒介契約の種類は3つ!それぞれの特徴と選ぶべきポイントを紹介

売却にかかる費用と税金を把握しておく

投資用のワンルームマンションの売却でかかる費用と税金は、一覧にすると下記のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • 譲渡所得税・住民税

仲介手数料については、不動産会社を通さなければかかりません。しかし、不動産の売買を個人間で行うのはリスクがあるので、仲介手数料が発生しても業者に依頼する方がいいでしょう。

印紙税は必ず支払うもので、金額は数千円程度です。抵当権抹消費用と住宅ローン返済手数料は、ローンがまだ残っている場合のみ必要です。

譲渡所得税と住民税は、売却によって利益が出たら課されるものです。わかりやすくいえば、買ったときよりも高値でマンションが売れた場合に課税されます。

東京のマンションなどはこのようなケースもありますが、地方ではあまり見られないケースです。そのため、一般的には、譲渡所得税と住民税はかからないと考えていいでしょう。

投資用ワンルームマンションはいつ売却すべき?3つのタイミング

マンション
投資用のワンルームマンションについて「いつ売るべきか」という売り時が気になる人も多いでしょう。ここでは、その売り時の目安となる3つのタイミングについて解説します。

相場が有利なとき

有利な相場は長く続くとは限りません。バブルでなくとも、不動産の相場は周辺の状況で変動することが多いものです。

たとえば学生向けのワンルームマンションであれば、近くに学生専用アパートが建つなどすれば、収益性が悪化します。そうなれば売却価格も自然に下がるわけです。

現時点で相場が有利であれば「これから先、上がる確率よりは下がる確率の方が高い」といえます。そのため、有利な相場であれば早めの売却も検討すべきです。

収支が悪化し始めたとき

収支が悪化し始めた場合、今後も悪化する可能性が高いといえます。もちろん、悪化の原因がわかっている場合は別です。その原因を解消する対策を取ることで、収支を改善できる可能性もあるでしょう。

しかし、原因がわからないか、自分では対策を取れない原因による悪化であれば、早めの売却を検討すべきです。収益性が下がるほど売りにくくなるので、ロスを最小限に抑えることを考えましょう。

好条件の買い手が現れたとき

「明らかに他の買い手よりも好条件を提示してくれる」という買い手が現れたら、やはり売却を強く考えるべきです。その買い手が好条件を示す理由が「あなたの物件でなくてもいい」という内容であれば、なおさらです。

その買い手が他の物件を購入する前に、早めに契約を成立しましょう。

まとめ

マンション

まとめると、マンションの売却では「できるだけ多くの業者から見積もりをとること」が重要です。投資用物件やマンションに強い業者、オールジャンルの物件に強い業者の双方から、最低でも3社以上の見積もりをとるようにしましょう。

複数の業者から見積もりをとる上で、もっとも便利なサービスが「不動産一括査定」です。文中で紹介してきたHOME4UやRE-Guide、マンション.naviも含めて、良質な一括査定サイトがまだ多数あります。

上記の3サイト以外では、HOME’Sイエウールなどが、特に利用者の多い一括査定サイトです。こうしたサイトも利用しつつ、できるだけ多くの業者と交渉し、ワンルームマンションを高値で売れるようにしましょう。

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