事故物件ってどんな物件?事故物件を売る方法についても詳しく解説します

事故物件ってどんな物件?事故物件を売る方法についても詳しく解説します

自殺や事件などがあった物件は「事故物件」だといわれていますが、この事故物件を所有しているとき、多くの方が考えるのが「事故物件は売れるのか」ということでしょう。

そのとき、「そもそも事故物件とは何か」「事故物件を売るためには何をすればいいのか」などの点が気になるかと思います。また、早く売る方法などを知りたい方もいるでしょう。

これらのポイントについて解説しながら「事故物件を売ること」についてまとめます。事故物件の売却で悩んでいる方には、きっと役立てていただけるでしょう。

事故物件だといわれるケース

事故物件だといわれるケースには、大きく分けて4つあります。事故物件には瑕疵(かし)が関係しており、これは傷や欠陥を意味する言葉です。

それでは、事故物件だといわれる主なケースを見ていきましょう。

ケース1:心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、買主にとって心理的に抵抗のある物件のことです。「契約の判断に重要な影響を及ぼす事項」と定義されており「契約前にその事実を知っていれば、契約をしていなかったかもしれないほど重要な事項」を意味します。

心理的瑕疵として扱われるのは、下記のようなケースです。

  • 自殺
  • 他殺
  • 変死
  • 死亡事故(転落死など)
  • 孤独死
  • 火災

上記に当てはまる内容が建物で起こった場合、積極的に住もうという人は少ないでしょう。心理的瑕疵については明確な基準がなく、人によって感じ方が異なる場合が多いです。

明確な判断基準はないものの、物件の評価に影響を与えることも多いといえます。デリケートな問題であり、慎重に判断すべき内容です。

ケース2:物理的瑕疵

物件や土地に重大な破損や欠陥が見られた場合は「物理的瑕疵」に該当します。物理的瑕疵として扱われるのは、下記のようなケースです。

  • 雨漏り
  • 上階からの水漏れ
  • 壁のひび割れ
  • シロアリ被害
  • 耐震強度の不足
  • 給排水管の詰まりや故障
  • 建物の構造上の欠陥

上記のほかに、水害による床下浸水なども物理的瑕疵がある物件に該当します。

また、土地の場合は下記のようなケースが物理的瑕疵があるとみなされます。

  • 地盤が不安定で歪んでいる
  • 重金属や農薬などの物質による土壌汚染
  • 地面の下にゴミや廃材などの障害物がある

上記のほか、土地の境界線が曖昧な場合も物理的瑕疵に該当します。

見た目には分からない瑕疵であっても、調査を行えば比較的簡単に見つけられるのが物理的瑕疵の特徴です。

ケース3:法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、その名の通り「法律的に」瑕疵のある物件のことです。主に建築基準法や消防法、都市計画法などに違反しているケースがあります。

たとえば、マンションなどの集合住宅における防災設備を例として挙げましょう。防火扉や避難はしごなどの設置義務を満たしていない場合や設備自体が古い場合、都市計画法に抵触している可能性が高く、これらは法律的瑕疵に該当します。

見逃しやすい部分でもあるため、売主も該当事項がないか事前に調べることが大切です。

ケース4:環境的瑕疵

見た目には問題がなくても、実際に住んでみると不快に感じたり嫌悪感を抱いたりする物件のことを環境的瑕疵があるといいます。ケースによっては先ほど紹介した心理的瑕疵に該当するケースもあり、デリケートな問題である場合が多いです。

たとえば、環境的瑕疵物件は、下記のようなケースが該当します。

  • 周辺に嫌悪施設(火葬場、葬儀場、工場など)がある
  • 近くを走る鉄道などによる騒音や振動
  • 工場や加工場等から出る異臭

嫌悪施設には遊戯施設、原子力発電所や刑務所なども該当します。

環境的瑕疵の場合は、実際に人が亡くなったり事件が起こったりといったことはありません。しかし、環境的瑕疵物件に住むことによって騒音などに悩まされ、買主の生活に悪影響を及ぼす可能性があるため注意が必要です。

たとえば、宅地を購入後に暴力団関係者の可能性のある隣人が住んでいることを知った買主による損害賠償の請求が一部容認された事例があります。
参考:(東京高裁:平成20年5月29日判決)

売主はその物件の周囲環境にも目を配り、瑕疵がある場合は買主に伝える必要があるといえるでしょう。

事故物件を売る際に知っておくべき「告知義務」

売主は買主に対して、上記に述べたような瑕疵を伝える義務があります。

たとえば入居していた人物が部屋で亡くなった場合を例として挙げましょう。宅地建物取引業法第47条第1項では、死亡した事実を伝えないことを「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」だと定義しています。

このことからも、瑕疵がある物件は買主の判断に重要な影響を与える可能性が高く、売主は事実を告知する必要があるといえるでしょう。

売主は事故物件について買主に告知する義務がある

物件を売りたいのであれば、売主は買主に対して瑕疵があることを告知する義務があります。なぜなら、入居前に瑕疵を知っていた場合、買主は物件の購入を見送っていた可能性も考えられるからです。

また、買主が入居後に瑕疵があることを知った場合は、トラブルになる可能性が高いといえます。そういったトラブルを回避するためにも、売主は瑕疵があることを買主へ事前に伝えることが大切です。

特に、問題として取り上げられやすいのが、心理的瑕疵に関する物件です。

たとえば、室内で過去の入居者が自殺や孤独死などで亡くなったとしましょう。通常であれば、そのような物件を購入したいと思う方は少数派でしょう。住むうえで問題がなかったとしても「人が亡くなった場所に住みたくない」と思うのは自然なことです。

買主が「事前にこの事実を知っていたら契約しなかった」と判断する場合も多く、物件購入前の判断材料として「瑕疵があるかないか」は重要なポイントです。このように、契約を結ぶ相手に対して瑕疵の有無を説明する義務のことを「告知義務」といいます。

もし告知義務を怠った場合は、損害賠償請求や契約を解除される恐れもあるので注意が必要です。

ただし、心理的瑕疵などがあったからといって、全てを買主に対して伝える必要はありません。どこまで伝えるべきか、その告知内容については不動産会社に相談しながら決めるとスムーズに話を進められるでしょう。

告知義務が必要となる期間

告知義務が必要となる期間は、明確に定義されているわけではありません。「入居者がどのように感じるか」という点が重要なポイントだからです。

たとえ数年経過していたとしても、抵抗を感じる方もいます。時間が経っていたり入居者が変わったりしたからといって、告知をしなくていいとはいえないのです。

自殺や他殺などの事実をどのように判断するかは、買主が決めることです。トラブルを避けるためにも、売主は瑕疵があれば告知をする必要があるといえるでしょう。

告知義務に違反すると損害賠償請求されることも

瑕疵に関する告知をせずに買主に物件を売り、契約成立後に発見された場合は、訴訟に発展するケースもあります。

たとえば、自殺があった事実を告知せずに、事件から6年経過した物件を売買した事案があります。この訴訟では心理的瑕疵の程度が大きいと判断され、買主の損害賠償請求が認められました。
参考:(浦和地裁川越支部:平成9年8月19日判決)

また、事件について広く知られている物件の場合は、事件から50年を経ったとしても説明するべきだと判断され、告知をしなかった売主が義務違反となった判例もあります。
参考:(東京地裁八王子支部:平成12年8月31日判決)

このように、瑕疵があるにもかかわらず告知を怠っていた場合は、訴訟に発展する可能性があります告知をすべきかどうか悩んだ場合は、判例を調べてみたり専門の不動会社に相談されたりすることをおすすめします。

事故物件は売れるのか

事故物件を売りたいと思っても、実際に売却は可能なのかと疑問を抱く人は多いでしょう。続いては「事故物件を売れるのか」という問いにお答えします。

きちんとした手順を踏めば売却は可能

結論からお伝えすると、事故物件でも売却は可能です。今では事故物件を専門に扱う不動産会社もあるため、隠れて売却活動を行う必要もありません。

しかし、一般的な不動産会社での売却は注意が必要です。売買が成立するまでに想像以上の時間がかかってしまったり、売却後に大きなトラブルに発展してしまったりする可能性があるからです。

売買を依頼する際は、そのような点も考慮して不動産会社を選ぶ必要があるでしょう。

通常の物件に比べて相場は低い

事故物件を売ることはできますが、通常の物件と比較しても相場が安くなることは覚悟しておかなければいけません。

一般的によく言われる相場の違いでは、通常物件と事故物件を比較すると、孤独死や自然死の場合は1割~2割。
自殺の場合は3割前後、殺人など心理的な嫌悪感が高くなる事件が起きた物件の場合は、5割ほど安くなることもあります。
出典:【SUUMO】売却価格の相場は? 告知義務は? 事故物件を売却するときの注意点を徹底解説

上記のように、事故物件は相場に対して安くなる傾向があります一般的な物件とは異なり、敬遠されがちな物件だからです。値段を安くしないと売れないことが多く、結果として相場も低くなりやすいと考えられます。

ただし、立地や環境のよさなどといった、物件自体の魅力が高い場合は、大幅な値下げをせずとも物件を売ることも可能です。その点は、不動産会社とよく相談して売却価格を考えるとよいでしょう。

事故物件を売るポイント

事故物件は一般的な物件と比べて売買契約を結ぶことが難しい傾向にあります。そのような点を踏まえたうえで、事故物件を売るポイントについてお伝えしていきます。

修繕やリフォームなどで部屋の印象をよくする

修繕やリフォームを行い、物件の印象をよくしてから売るのも1つの方法です。雨漏りやシロアリ被害などの物理的瑕疵がある場合は修繕を、孤独死や事件による壁の汚れや臭いなどがあった場合は特殊なクリーニングなど検討してみるとよいでしょう。

いずれも一定の費用がかかりますが、買主に与えるマイナスのイメージを緩和できる可能性があります。

クリーニングやリフォームを行い、売主の真摯さや熱心さが伝われば、より買い手がつきやすくなると考えられます。買主に与える印象をよくしたい場合におすすめの方法です。

ただし、不動産会社に相談せず、リフォームなどを行うことはおすすめできません。その費用は売主負担になることが多く、売主にとって大きな負担ともなり得るからです。

クリーニングやリフォームなどをする場合は、一度不動産会社に相談されることをおすすめします。

事故物件の売買実績がある不動産会社を選ぶ

事故物件をすぐに売却したいからといって、近所にある不動産会社などに依頼をするのはおすすめできません。通常の物件に比べて専門性の高い領域であり、取り扱いを苦手とする不動産会社もあるためです。

事故物件を専門に扱う不動産会社に依頼するなどして、実績が豊富な不動産会社を選びましょう。多くのノウハウをもっている不動産会社に売却を依頼することで、よりスムーズに物件を売却できます。

事件や事故後、一定の期間を空けて売る

売却を急がないのであれば、事件や事故の発生から数年待って売るのも1つの方法です。事故物件は、事件などが起こった直後に資産価値がもっとも下がります。時間とともに事件などの記憶が風化すれば、値下げの影響を受ける可能性も低くなると考えられるからです。

「では、どの程度期間を空ければ良いのか?」と思う方もいるでしょうが、そこに明確な期間はありません。瑕疵の程度には差があり、内容次第では何年経過しても売り手がつかない場合もあるからです。

また、物件を所持している間は維持管理費などもかかるため注意が必要です。「時間がかかってもいいので、物件の価値をあまり下げずに売却したい」と考えるのであれば、数年経過してからの売却を検討してみましょう。

事故物件を取り扱う不動産会社に買取を依頼する

事故物件を早く手放したいのであれば、事故物件をメインに扱う買取業者に依頼する方法もあります。専門業者であるため買取を断られることも少なく、スムーズに物件の売却が可能です。

また、修繕やリフォームをしていない状態で買取を行ってくれる会社もあります。不動産会社で売却を断られた際は、買取業者に依頼することも視野に入れてみましょう。

まとめ

事故物件を売るには、その物件がどのケースに該当するのかを把握する必要があります。その瑕疵の程度によって、物件の価値や売却のしやすさも異なってくるためです。

事故物件を売却したいのであれば、まずは専門の不動産会社、実績のある不動産会社に相談をしてみましょう。一般的な不動産会社では判断が難しく、売却までに時間を要するケースも多いためです。

事故物件だからといって、売却を諦める必要はありません。この記事で紹介したポイントをおさえ、できることから始めましょう。

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