土地を売るときの手順や流れを解説!売却価格を高くするためのポイントも紹介

土地を売るときの手順や流れを解説!

土地を売る方の多くが、はじめて土地の売買をするという方ではないでしょうか。はじめて土地を売る方の大半は、どういった手順を踏んで土地を売ればいいかわからないと思います。

そこで、今回はスムーズに土地を売るための手順や少しでも高く土地を売るためのポイントについて解説します。特に、はじめての土地売買で不安なことが多い方は必見です。

土地を売るときの流れや手順

土地を売るときの大まかな流れや手順を見ていきましょう。

査定や売り出し価格の決定

まずは不動産会社の査定を受けます。「土地の査定」と聞くと難しく聞こえる方もいるでしょうが、インターネットの一括査定サイトを利用すれば無料で簡単に土地の査定を受けられます

不動産会社が付けた査定額に納得したら、その不動産会社と仲介契約を交わし、売り出し価格を決定します。

不動産会社の販売活動と売買契約の締結

仲介する不動産会社と契約したら、実は売主はあまりすることがありません。販売戦略の立案や集客、購入希望者との折衝といった土地の売却にかかわる、あらゆる活動を不動産会社が代行してくれます

また、購入希望者が土地を見学する際に、売主が立ち会う必要もありません。

ただし、雑草が生い茂っていたり、ゴミなどが散乱していたりなどすれば、購入希望者の購入意欲は低下してしまいます。いつ見学者が来てもいいように準備をしておきましょう。

条件に合った購入希望者が見つかれば、売買契約を締結します。売買契約の締結に必要な「売買契約書」や「重要事項説明書」は不動産会社が用意することが一般的ですが、事前に写しをもらって不明点や疑問点などを洗い出しておきましょう。

なお、「仲介」とは別に不動産会社が直接土地を買い取る「買取」という方法もあります。いつ売れて現金化できるかわからない「仲介」に比べると、「買取」には短期間で売却できるというメリットがあります。

その一方で、仲介による売却に比べると売却額が低くなってしまうというデメリットがある点は頭に入れておきましょう。

引き渡し

無事に売買契約を締結した後、土地を買主に引き渡します。土地の引き渡し時期は、売買契約締結から1カ月~2カ月後が一般的です。

意外とトラブルになりがちなのが、土地の引き渡し時期です。売主と買主の引き渡し希望時期がずれている場合にトラブルが起きてしまいます。

トラブルを避けるためにも、「〇カ月後までの引き渡し」あるいは「〇月〇日までに引き渡し」など、契約時に土地の引き渡し時期を明確にしておきましょう。

少しでも土地の売却価格を上げるためのポイント

せっかく土地を売るのであれば、少しでも高い価格で売りたいところです。ここでは、土地の売却価格を上げるためのポイントを紹介します。

測量依頼を行う

土地売買において、測量は必須ではありません。しかし、古くから所有している土地の場合、「不動産登記簿謄本」に記載されている土地の面積が正しいものとは限りません。

また、土地の境界が明確でない土地は、売却後に住民トラブルも起きる可能性があるため、売却価格が安くなってしまいます。

面積や境界が明確な土地の方が高く売れますので、土地家屋調査士や測量業者に確定測量の依頼をしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をする

土地を査定する会社によって、査定価格が数十万円、数百万円違うことも珍しくありません。不動産会社と一口にいっても、会社ごとに得意な領域が異なるからです。

A社では50万円でしか売れないと判断された土地でも、B社では100万円で売れると判断される場合もあります。また、その逆もあり得ます。少しでも高く売れるチャンスを広げるために、複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう

例年1月~3月がもっとも買い手が多い

土地を高く売るためには、買い手が多い時期に売り出すことが重要です。買い手が多いと、必然的に土地の価格も高くなります。

それでは、1年のうち土地の購入希望者がもっとも多い時期はいつかといえば、例年3月です。

3月に成約が多いのは、1月、2月に土地を探している方が多いからです。1月から3月の購入希望者が多くなる時期に売り出すために、前年の10月頃には不動産会社を選定するなど、土地を売るための準備をはじめることをおすすめします。

土地を売るときに売主が必要なお金

土地を売るときは、売却益が得られるだけではなく、売主側もさまざまな費用が必要です。ここでは、土地を売るときに売主が用意しなければならない費用を解説します。

測量の相場は30万円〜80万円

先述のように、土地を売る際に測量は必須ではありません。しかし、測量済みの土地の方が高く売れる可能性が高いため、測量することをおすすめします。

測量にかかる費用は、土地の広さや形状によって変わります。相場は、100平方メートルで土地境界についての調査や確認を行わない「現況測量」であれば、30万円〜40万円です。

土地の境界を確定させる「確定測量」の費用は、60万円から80万円ほどを見積もっておきましょう。

なお、業者によって測量費用は異なるので、複数社から見積もりを取ることをおすすめします。

売買契約締結時には仲介手数料の半額が必要

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、仲介手数料が必要です。仲介手数料は以下の計算式で求めます。

売却額×3%+6万円+消費税

1,000万円の土地を売却した場合の手数料は、39万6,000円です。

上記の式を見て「+6万円」に疑問を持った方もいるのではないでしょうか。不動産会社の仲介手数料は、売却価格によって以下のように厳格に決められています。

売買価格 手数料
200万円以下 売買価格の5%
200万円超え〜400万円以下 売買価格の4%
400万円超え 売買価格の3%

1,000万円の売却額の仲介手数料は本来であれば、以下の計算式で求めます。

200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%=36万円(+税)

このような計算式では面倒なため、売却額の全体に3%をかけたものに6万円を足すことが不動産業界の慣わしになっています。

残置物や建物の解体費用

売却する土地に残置物や建物がある場合は、その処理費用や解体費用が必要です。残置物処理費用の相場は1トンあたり3万円ほどです。また、樹木伐採費用の相場は、1トンあたり2万円ほどを見積もっておきましょう。

建物の費用は、建物の工法や広さによって大きく変動しますが、木造住宅であれば1平方メートル当たり1万5,000円ほどが費用の相場です。

日本の住宅の平均面積である90平方メートルの家屋であれば、解体に135万円ほどかかる計算です。

土地を売るときに用意する書類一覧

最後に、土地を売るときに必要な書類を見ていきましょう。不動産会社と契約するときに必要な書類、売買契約を締結する際に必要な書類、引き渡し時に必要な書類に分けて紹介します。

不動産会社と契約締結時に必要な書類

以下の表は、不動産会社と契約を結ぶ際に必要な書類です。

必要な書類 用意する方
地積測量図・土地境界確定図 売主、不動産会社のいずれか
登記簿謄本(登記事項証明書) 売主、不動産会社のいずれか
公図 売主、不動産会社のいずれか
登記済権利証 売主
土地取得時の売買契約書 売主
土地取得時の重要事項説明書 売主
本人確認書類 売主
固定資産税納税通知書・課税明細書 売主

この段階で用意する書類は、売り出し価格や売り出し条件を決定するために必要なものです。上記の書類をもとに、不動産会社は販売戦略を立てていきます。

売買契約締結時に必要な書類

次に、無事に購入希望者が見つかり、売買契約を交わすときに必要な書類を紹介します。

 

必要な書類 用意する方
重要事項説明書 不動産会社
売買契約書 不動産会社
銀行口座情報 売主
本人確認書類 売主
実印 売主
地積測量図・土地境界確定図 売主、不動産会社のいずれか
登記簿謄本 売主、不動産会社のいずれか
公図 売主、不動産会社のいずれか
登記済み権利証 売主
固定資産税納税通知書・課税明細書 売主

この時点で必要な書類は、売買契約書や重要事項説明書を作成するために必要なものです。

引き渡し時に必要な書類

最後に、土地代金の決済から引き渡しのときに必要な書類を確認しましょう。

必要な書類 用意する方
引き渡し決済確認書 不動産会社
印鑑証明書 売主
実印 売主
銀行口座情報 売主
本人確認書類 売主
登記済み権利証 売主
司法書士への登記委任状 不動産会社
固定資産税納税通知書・課税明細書 売主
付帯設備及び物件状況確認書 売主、不動産会社のいずれか
間取り図 売主、不動産会社のいずれか

この段階では、土地代金の決済や登記委任といった事務処理を円滑に進めるための書類が必要です。

まとめ

土地を売るときの手順や売却価格を高くするためのポイント、土地を売るときに必要な書類について詳しく見てきました。

土地を売却するのに必要な期間は、不動産会社への仲介依頼から売買契約締結、引き渡しまでを含めると平均3カ月から半年ほどかかります。そのため、売りたい時期がある場合は、逆算をして早め早めに行動することが重要です。

また、不動産会社によって、査定価格が大きく変動します。同じ土地であっても、不動産会社によって数十万円や、なかには数百万円の差が出ることも珍しいことではありません。

少しでも高く売るチャンスを逃さないためには、複数の不動産会社へ査定依頼をしましょう

とはいえ、複数の不動産会社への個別の査定依頼は時間的にも手間的にも困難という方もいるでしょう。そういった方には、一括査定サイトの利用をおすすめします。

一括査定サイトでは、売りたい土地の住所など数項目を入力するだけで、複数社へ土地の査定を依頼できます。効率よく、その土地を売るのに最適な不動産会社が見つかるでしょう。

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