住宅ローンの返済中の家を売るには?オーバーローンでも売却できる3つの方法を解説!

さまざまな事情で住宅ローンの返済が難しくなる人や家庭も珍しくありません。住宅ローンの返済が難しくなったとき、多くの人が考えるのは「住宅ローンの返済中の家を売る」ということでしょう。

そのとき、「そもそも返済途中でも売れるのか」「売るにはどんな手続きをすればいいのか」などの点が気になるかと思います。また、高く売る方法や売却にかかる費用などを知りたい人もいるでしょう。

これらのポイントについて答えながら「住宅ローンの返済中の家を売ること」についてまとめます。住宅ローンの返済が厳しい状況を脱したいという方には、きっと役立てていただけるでしょう。

住宅ローンの返済中の家は完済しなければ売れない

住宅ローン

住宅ローンを完済するまで、家はあなたではなく金融機関のものです。このため、住宅ローンの返済中の家を売るためには、ローンを完済しなければなりません。

完済のタイミングは「売却と同時」でいい

住宅ローンの返済中の家を売るとき、先に完済してから売れる人は少ないでしょう。多くの人は住宅ローンを完済するお金がないため、家の売却を考えているはずです。

これは金融機関も理解しているため、完済のタイミングは売却と同時でかまいません。売ってすぐ、その代金で完済するということです。

売っても完済できないのが「オーバーローン」

家を売っても住宅ローンを完済できるとは限りません。このケースを「オーバーローン」といいます。

オーバーローンは珍しいケースではありません。住宅は住み始めたときから資産価値が落ちていくからです。

極端な話「家を買った直後で売る」としたら、確実にオーバーローンになります。「どれだけ返済できているか」によって、オーバーローンになるかならないかが分かれます。

オーバーローン時の対処法

オーバーローン
オーバーローン時の対処法は3つあります。ここではその3つについて詳しく解説していきます。

貯金などで支払う

住宅ローンの全額を支払えなくても、オーバーローン分だけなら支払えるというケースはしばしばあるでしょう。その場合は貯金で支払うのが一つの選択肢です。

家族や知人に借りるなどの選択肢もありますが、いずれにしても「次のローンを組まない」ということが、この選択肢です。

住み替えローンを借りる

別の金融機関で住み替えローンを利用するのも一つの手です。住み替えローンでは、下の2つの融資を受けることになります。

融資① オーバーローンを完済するためのお金
融資② 次の家を買う・建てるためのお金

融資②の「次の家を買う・建てる」というのは、少し驚く人もいるでしょう。今の住宅ローンを返せなかったのに、また住宅ローンを借りられるのか?という疑問を持つかと思います。

もちろん、住み替えローンは金融機関にとって非常にハイリスクな融資です。そのため、審査に通る確率は非常に低くなります。あくまで、このような選択肢もあるということです。

任意売却を行う

ここまで説明した2つの方法は「オーバーローンをゼロにできる=完済できる」ものです。しかし、これらの方法を取れず「オーバーローンを返す手段がない」という場合はどうすればいいのでしょうか?

この時の選択肢が「任意売却」です。簡単にいうと、オーバーローンのままでも売って、売却金額を残債に充当できるという売却方法です。

この場合、家を売った後も返済を続けていくことになります。返済は続くものの、ひとまず「住宅ローンの残債を大幅に減らす」ことはできるのです。

任意売却と競売の違い

任意売却と似た売り方では競売があります。任意売却と競売の違いをまとめると、下のとおりです。

競売 強制的な売却
任意売却 金融機関との合意による売却

競売は債務者(借り手)が嫌がっていたとしても強制的に行われます。住宅ローンの滞納が続き、金融機関が提案する任意売却などの話し合いにも借り手が応じなかったという場合に実行されるものです。

このようなケースで差し押さえ(強制執行)がなされることは、知っている人が多いでしょう。一般的に、差し押さえをされた物件は、その後で競売にかけられます。

住宅ローンの返済中の家を高く売るには?

家
住宅ローンの返済中の家を高く売る方法は、通常時に家を高く売る方法と同じです。特に重要なのは、できるだけ多くの業者から見積もりをとり、もっとも高く売却できる業者を探すことです。そのために役立つサービスの1つが一括査定サイトです。

ほとんどの一括査定サイトは無料で利用できます。データのみで行う机上査定はもちろん、実際に物件を見る訪問査定についても無料で受けることが可能です。

一括査定の利用以外で物件を高く売る方法としては、部分的な修繕を行うなど、できるだけ家の状態を良くした上で査定を受けることが有効です。修繕やリフォームが売却のプラスになるかどうかも、訪問査定によってプロのアドバイスを得られます。こうした助言を受けるためにも、一括査定サイトを活用するといいでしょう。

住宅ローンの返済中の家を売る際の3つの手順

手順

住宅ローンの返済中の家を売るときの手順は、主に下の3つに分かれます。

  1. ローンの残債を確認する
  2. 自宅が売れる価格を調べる
  3. ローンを完済できるかを確認する

ローンの残債については、毎月の返済で把握できている人が多いでしょう。重要なのは自宅が売れる価格を調べることで、これは複数の業者による査定が必須となります。

そして、ローンが完済できることがわかれば、金融機関と相談してそのまま完済しましょう。逆に完済できないオーバーローンであることがわかったら、3つの対処法のいずれかを選択することになります。

住宅ローンの返済中の家を売るのにかかる費用・税金

費用
住宅ローンの返済中の家を売る場合、通常の売却でかかる費用に加えて「住宅ローンの返済中の物件特有の費用」もあります。また、稀に税金がかかるケースもあるものです。ここでは、それらの費用や税金について解説していきます。

住宅ローンの返済中の家を売るのにかかる4つの費用

住宅ローンの返済中の家を売るのにかかる費用は、主に下記の4つです。

費用名 費用
仲介手数料 (売却額×3%+6万円)+消費税
印紙税 1,000円~6万円
抵当権抹消費用 1,000円(司法書士に依頼する場合1万~5万円)
住宅ローン返済手数料 5,000円~3万円

この中で住宅ローンの返済中の家で特有の費用としては、抵当権抹消費用と住宅ローン返済手数料が挙げられます。抵当権の抹消については、自分で手続きをすれば法定費用の1,000円のみと、非常に安くなっています。

法定費用とは法務局に払う手数料(登録免許税)のことです。抵当権抹消の手続きの場合、全国共通で1件1,000円と規定されています。

参考:抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税 | 津地方法務局

住宅ローンの返済手数料は通常の利息とは別です。繰り上げ返済の手続きをすることについての手数料が多くの金融機関で必要となっています。5千円~3万円とやや大きい金額ですが、住宅ローンを完済か完済に近い状態に持っていけるのであれば、大した出費ではないでしょう。

一番大きい出費は仲介手数料ですが、仲介手数料の相場については下の記事でも詳しく解説しています。

不動産仲介手数料の相場は?仲介手数料を安くする方法についても解説

税金は基本的にかからない

住宅ローンの返済中の家を売るとき、税金は基本的にかかりません。先ほど書いた諸費用のうち、印紙税は厳密には税金です。しかし、これは手数料に含むべきでしょう。

住宅ローンの返済中の家に限らず、家の売却で税金がかかるのは珍しいケースです。理由は、家を買うときより高く売れたのでなければ、税金はかからないことになります。

ほとんどの売却では、家は買ったときより安い値段でしか売れません。利益が出ないので課税はされないのです。譲渡所得税や住民税など、どの名目でも同じです。

仮にかかるとしたらいくらになるか

運よく家が値上がりしており、購入時よりも高く売れたとします。この場合は下記の税金がかかります。

譲渡所得税(長期) 売却益×15.315%
譲渡所得税(短期) 売却益×30.63%
住民税(長期) 売却益×9%
住民税(短期) 売却益×5%

長期と短期というのは「5年間物件を保有していたかどうか」です。5年未満で売る場合は短期、5年以上で売る場合は長期となります。

このルールについては、それぞれ国税庁の長期譲渡所得短期譲渡所得の税額計算のページに書かれています。住民税の方はキリがいい数字であるのに対し、所得税の方は端数が多くなっています。これは「復興特別所得税」の税率がプラスされているためです。

これらの税金が課されるほど高額で売却できたということは、かなりの確率で住宅ローンを完済できます。この点についてはプラスに捉えていいでしょう。

家を住み替える際の「売り先行と買い先行」とは?

住み替え
住宅ローンの返済中の家を売って住み替えるとき、売り先行と買い先行という2つのパターンがあります。ここでは、この2つのパターンの違いを説明します。

売り先行:住んでいる状態で家を売る

売り先行とは文字どおり「先に売る」ことです。まず、住みながら今の家を売ります。そして、無事に売れたらそのお金で次の家を買うわけです。

自らが生活しながら自宅を売るのは、内覧の受け入れなどでも手間がかかるものです。少々売りづらくなりますが、次の家を先に用意するのが難しい状態であれば、この方法がベストといえます。

買い先行:次の家を買って引っ越した状態で売る

買い先行とは、次に住む家を先に買います。そして、そちらの家に家財道具などをすべて移し、空き家にした状態で査定や内覧を受け付けます。

この状態であれば、業者も購入希望者も家の状態がよくわかり、査定価格や実際の売却価格も上がりやすいものです。次に住む家を事前に用意できるのであれば、買い先行で売却に臨むのが理想といえるでしょう。

次の家を買わなくても、賃貸暮らしでもOK

売り先行と買い先行という言葉はありますが、次の家は買わなくてもかまいません。賃貸住宅に引っ越してそちらで生活しながら、住宅ローンの返済中の家を売却することも当然可能です。

空き家の状態で売ることでかなりのプラスが見込める住宅であれば、このような方法で売るのもいいでしょう。

おすすめの一括査定サイト3選

住宅ローンの返済中の家を売るには、まず「売ってローンを完済できるのか」を計算する必要があります。そのような計算をする上で、売却価格の目安を知ることは必要不可欠です。

ここでは、家の売れる値段の目安を知る上で役立つ一括査定のサイトでも、特におすすめのサイトを3つ紹介していきます。

HOME4U(ホームフォーユー)

HOME4U

HOME4Uは、NTTグループが運営する不動産一括査定のパイオニア的サイトで、一括査定を日本で最初に始めたサイトであり、現在でも国内最大級の一括査定サイトです。

提携する会社は全国から厳選された1,500社です。三井住友トラスト不動産やダイワハウスなどの大企業を含め、47都道府県の優れた不動産会社が揃っています。

見積もりは最大6社から取ることができ、情報の入力は1分で簡単に完了します。住宅ローンの返済中の家の査定にも対応していることが公式サイトで明記されているため、ぜひ試しに査定を受けてみるといいでしょう。

HOME4U

おうちダイレクト

おうちダイレクト

おうちダイレクトはヤフーとソニーグループが共同で運営する一括査定サイトで、大京穴吹不動産や京急不動産、センチュリー21などの大企業が揃っています。

大企業のみならず、地域密着型の優良企業も多数提携しているのが特徴です。情報は60秒で入力できる簡単なもので、利用が完全無料となっています。

査定を依頼する会社を自分で選べるというのも、他の一括査定サイトにないメリットです。選んだ会社以外からの連絡は一切ありません。便利で信頼性の高いサービスであるため、住宅ローンの返済中の家をできるだけ高く売りたいという人は、ぜひ活用してみるといいでしょう。

おうちダイレクト

リビンマッチ

リビンマッチ

東証マザーズ上場企業であるリビン・テクノロジーズ株式会社が運営するサイトです。全国1,400社以上の不動産会社が揃っています。

情報の入力は最短45秒ででき、他の一括査定サイトと比較しても特に簡単です。申し込み後は、厳選された最大6社からの見積もりを取ることができます。

ハウスドゥや大成有楽不動産販売など、大企業が揃っているのも特徴です。住宅ローンの返済中の家を高く売る上でも役立つサイトなので、ぜひ利用してください。

リビンマッチ

まとめ

家
住宅ローンの返済中の家を売るには、まず「住宅がいくらで売れるか」を把握する必要があります。これによってオーバーローンになるかならないかが決まるためです。

その相場を把握する上で役立つのは、やはり一括査定です。相場の把握だけでなく、家を少しでも高く売るために、複数の業者で査定を受けることは重要といえます。

この記事で紹介した3サイトを中心に、一括査定サイトを駆使していい業者を探し、家を最大限に高く売れるようにしてみましょう。

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