マンションを高く売るための5つの注意点!高値売却に向けたよくある3つの疑問も同時に解決!

マンションを高く売るための5つの注意点!高値売却に向けたよくある3つの疑問も同時に解決!

マンションを「高く」売るためにはどうしたら良いのか。どう行動したら良いのか。マンションの売却を目指している人であれば、ほとんどの方が持っている悩みでしょう。

ただ闇雲に売却活動を開始したり、不動産会社にいわれるがままの価格設定で売り出したりしても、マンションを高くは売れません。

今回は、「マンションを高く売りたい」「早く売ることよりも、できるだけ高く売りたい」と考えている方に向けて、マンションを高く売るための5つの注意点と、3つの疑問について解説していきます。

マンションを高く売るために注意すべき5つのこと

マンションを高く売りたいのであれば、「マンションに特化した売り方」で売却を目指すことが大切です。

何の戦略もなしにマンションの売却活動を開始しても、高値で売れないどころか、そもそも売れ残ってしまうこともあります。

マンションを高く売るために注意すべきことは5つです。

  1. 販売時期
  2. 売却までの期間
  3. 周辺相場の確認
  4. マンションの第一印象
  5. 契約を締結する不動産会社

まずは、マンションを高く売るためには何に着目し、何に注意すべきかを詳しく見ていきましょう。

1.販売時期に要注意

マンションなどの不動産に対する需要が集まる時期は、春を迎える前の1月~3月頃です。これは、新生活を迎える4月前に「居住を確保しておきたい」と考える方が多いためです。

一方で、春先を過ぎた5月以降は徐々に不動産需要が落ち着き、8月~9月にかけてまたマンションの需要が高まります。

この時期は、人事異動で転勤になる方も多いためです。ただ、春前の時期に比べると、需要の高まりは限定的といえるでしょう。

注文住宅を建築される方であれば、新生活に合わせて4月もしくは10月の完成を目指して注文します。

一方で、マンションは、あらかじめ建築されている不動産であるため、「需要が高まるタイミングが一番高く売れる時期」と考えて良いでしょう。

2.売れるまでの期間には余裕を持って

売れるまでの期間に余裕を持つことはとても大切です。なぜなら、買い主と売り主がお互いに納得した条件でマンションを売買するためには、「交渉期間」が必要であるからです。

マンションを高く売るためには、3カ月程度の期間を見ておくと良いでしょう。

ある程度の期間があれば、複数人との交渉も可能であり、もっとも高く買ってくれる人と契約を締結すれば良いでしょう。

ただ、売り出しから売却までの期間があまりにも空いてしまうと、「売れ残りマンション」と思われてしまい、値下げせざるを得ない状況になります。

マンションを高く売りたいのであれば、売却期間に余裕を持ちつつ、最長でも3カ月以内で売却できるよう努力してください。

3.マンションの相場を把握

周辺マンションの相場を見て、大差ない程度の価格設定にすることが大切です。

マンションの購入を希望される方の多くは、「立地」と「間取り」で大まかな購入意思を決定します。細かいことをいえば、部屋の形や設備的な部分を見て判断するでしょう。

しかし、周辺のマンションと同程度の間取りであるにもかかわらず「あまりにも高額」もしくは「あまりにも低額」であれば、なかなか売れません。

周辺マンションよりも高く売りたいのであれば、「その差額分の付加価値」を提示しなければいけません。

たとえば、周辺の中古マンションの相場が3,000万円であり、自分のマンションを3,100万円で売却したいのであれば、「100万円分の付加価値」を提示した方が良いです。

100万円分の付加価値は、「自分ならこの設備などに100万円支払えるかどうか?」が1つの基準となるでしょう。

自分が「高い」と思う設備やサービス部分については、購入希望者も「高い」と感じるのは当然です。

また、同じマンション内で他の部屋が売り出されているのであれば、あまり競い合わない方が良いです。

先に売り出されていた部屋があれば、その部屋に合わせた価格設定で売り出した方が良いでしょう。

「高く売りたい」が先行して、売れ残ってしまえば、値下げをせざるを得なくなってしまいます。

もちろん、低層階なのか高層階なのかを加味しても良いですが、もともと10階前後のマンションであれば、価格に差をつける意味はあまりありません。

おおむね、15階以上のマンションであれば高層マンションと判断されるため、低層階か高層階かで価格差をつけても良いでしょう。

4.内覧時の第一印象はとても大切

マンションを高く売るためには、「第一印象」を良くすることが重要です。

不動産会社の査定依頼であれば、プロが部屋を見て値段をつけるため、生活感のある部屋でも特に問題はありません。

しかし、売却活動を開始して、購入希望者がマンションへ訪れたときは第一印象を意識するべきでしょう。

内覧時には、まだ住んでいるかもしれませんが、部屋を常に整理整頓しておくことや、印象を良くするためにできる努力は怠らないでください。

特に、水回りの汚れは印象を悪くし、マンションが高く売れない一因にもなります。マンションを高く売りたいのであれば、必要に応じてハウスクリーニングも検討してください。

ただ、「生活感を出すこと」は、マンションを高く売るためにプラスに働きます。

なぜなら、購入後の生活がリアルに想像できるからです。そのため、必要に応じてホームステージングを検討しても良いでしょう。

5.依頼する不動産会社に要注意

マンションの売却を検討している方のほとんどは、不動産会社を介して売却を目指します。

しかし、「不動産会社」と一口にいっても、マンションの売却が得意な会社もあれば、不得意な会社があるのは当然です。

そのため、マンションを高く売るために契約を締結する不動産会社を選ぶ際には、下記の4つのことを抑えておきましょう。

  • マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶ
  • 販売実績が豊富な不動産会社
  • 査定額が高い
  • 媒介契約の種類

マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

マンションを高く売るためには、買い手のニーズを把握し、求める物件や情報を提供しなければいけません。

つまり、不動産であっても、種類や使途によって「売り方」が大きく変わるのです。

たとえば、賃貸を得意とする不動産会社にマンションの売却を依頼しても「マンションの売り方」に詳しくないため、高く売れる可能性は低いでしょう。

一方で、マンションを投資用物件として売り出すのであれば、賃貸不動産としての知見もプラスに働くため、結果として高く売れる可能性が高いです。

また、売買を得意としている不動産会社であっても、「居住用マンション」を得意としているのか「投資用マンション」を得意としているのかによっても売り方が変わります。

そのため、マンションを高く売りたいのであれば、買い手のターゲットを絞り、そのターゲット層を得意とする不動産会社を選ぶことがとても大切です。

マンションの売却を得意とする不動産会社を発見するためには、多くの不動産会社へ査定依頼をする以外ありません。

もちろん、自分で情報収集することも大切ですが、実際に査定を依頼したり、担当者の反応を見たりして最終決定すると良いでしょう。

販売実績が豊富な不動産会社を選ぶ

販売実績が豊富な不動産会社であれば、売り方を熟知しているため、マンションをできるだけ高く売れるようサポートしてくれるでしょう。

仮に、販売実績に乏しいにもかかわらず「査定価格が魅力的だった」ことを理由に不動産会社を選んでしまえば、売れ残ってしまうこともあります。

売り出し価格に上限はなく、自分の思う金額で売り出しても良いですが、売れなければまったく意味がありません。

そのため、マンションを高く売りたいのであれば、販売実績にも注目しながら不動産会社を選ぶと良いでしょう。

査定額が高い

マンションを高く売るためには、査定額が高い不動産会社へ依頼した方が良いです。なぜなら、査定価格は「不動産会社が売却できる自信のある価格」であるためです。

査定価格は、「絶対に売却できる金額」ではありませんが、できるだけ高い価格設定で「頑張ってくれそうな不動産会社」に依頼をしたいと思うのは当然です。

結果的に、その価格で売却できなかったとしても「その価格で売却をしようとする努力」の結果、マンションは高く売れる可能性が高まります。

媒介契約の種類

マンション売却の契約を成立させるための努力を不動産会社へ依頼する契約のことを、「媒介契約」といいます。

マンションなどの不動産は、個人間で取引をするケースは少なく、多くの方が不動産会社と媒介契約を締結し、売却を目指します。

この媒介契約は3種類あり、それぞれの契約によって自由度が大きく変わります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
媒介契約 自分で見つけた相手との取引 複数社との契約 物件登録義務
一般媒介契約 義務なし
専任媒介契約 契約日から7日以内
専属専任媒介契約 契約日から5日以内

マンションをできるだけ高く売るためには、一番厳しい「専属専任媒介」がおすすめです。

契約を締結した不動産会社以外から、買い主を見つけてくることは認められないため、不動産会社も売却活動に力が入るでしょう。

そのため、査定時点でもっとも高い価格をつけた不動産会社と、専属専任媒介契約を締結することで、マンションを高く売れる可能性は高まるでしょう。

不動産媒介契約について詳しく知りたい方はこちら

マンションを高く売るための3つの疑問

マンションを売るならできるだけ高く売りたいと思うのは当然です。

中には、マンションを高く売るために

  • 「リフォームした方が高く売れるかな?」
  • 「マンションが高く売れるときに売っておくべきなのか?まだ値上がりする?タイミングがわからない!」
  • 「マンションの価格は10年が境になるって本当?10年過ぎたら高く売れないの?」

など、さまざまな疑問を抱えている方もいるでしょう。

特に、「マンションを高く売りたい」と思ってリサーチをしていればしているほど、さらに疑問が生まれる一方ではないでしょうか。

最後に、マンションを高く売ろうとしたときのよくある疑問について解説していきます。

疑問①リフォームをした方が良いの?

必ずしもリフォームをして売却することが正解とは限りません。

たとえば、「リフォーム費用に100万円を要したところでマンションが200万円高く売れるのか?」といえば、そうともいい切れません。

せっかくリフォームをするのであれば、周辺のマンションと「圧倒的な差」をつけることが大切でしょう。

マンションの購入を検討している方は、ある程度地域を絞ってマンションを探します。

そのため、買い主が住みたいと思う地域では「珍しい設備」や「魅力的な間取り」にリフォームすれば、高く売れる可能性も高まるでしょう。

その他、壁紙が剥がれていたり、もしくは、室内のカビや汚れがひどく、大規模なリフォームをしなければ価格をつけられない、のような理由でない限りは、リフォームをしたからといっても高値で売れるとは限りません。

もしも、買い主が見つかって「このようなリフォームをしてほしい」など要望を受け、価格交渉の末、高く売れるのであればリフォームをしても良いでしょう。

疑問②マンションが高く売れるときは売っておくべきなのか?

マンション購入後、もともと人気のある物件であったり、マンションのある地域の需要が高まったりすると、購入価格よりも高値で売買されるケースはよくあります。

そのため、不動産会社の営業から「マンションを売却しませんか?」と、声がかかることも珍しくありません。

もしも、最終的に売却することが目的であり、自分のタイミングと合ったのであれば、高値がついた時点で売却した方が良いでしょう。

ただ、現状で高値がついているのであれば、今後さらに高値を更新する可能性もあります。

その見極めがとても大切であり、不動産会社の営業の口に乗せられてしまうと、失敗してしまうこともあるでしょう。

売却するタイミングは周辺相場や自分のタイミングに鑑みて決定すべきでしょう。

疑問③マンションは築10年以内が売り時って本当?

「事実」です。マンションの価格は当然、需要と供給のバランスによって決定します。

10年を超えても、需要が供給を上回っていれば、高値で売買できます。しかし、ピーク時に比べると、10年を目処にマンションの価格は減少傾向になります。

マンションの売り時が10年以内といわれる理由は2つです。

  • 資産価値の減少
  • 住宅ローンの関係

マンション構造の多くはRC造(鉄筋コンクリート)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)であり、コンクリートを使用した構造がほとんどで、50年~100年程度は耐えられます。

しかし、マンション内に設置してある設備などの経年劣化を防ぐことは難しく、さまざまな状況に鑑みて判断すると、「10年程度」が1つの目安となるでしょう。

そして、築10年以内のマンションであれば「住宅ローンを組みやすい」ため、高く売れる可能性が高まります。

マンションを購入される方のほとんどがローンを組んで購入します。そのため、住宅ローンが通りやすいかどうかはマンションを高く売る上で、とても重要なポイントとなるでしょう。

築10年以内のマンションが住宅ローンに通りやすいといわれる理由は、「ローン年数」と「耐用年数」が大きく関係しています。

RC造(鉄筋コンクリート)の法定耐用年数は47年であり、住宅ローンはおおむね35年間で組むが一般的です。

【47年(法定耐用年数) ー 35年(住宅ローン)=12年】であるため、どれだけ遅くても12年以内に売却を目指した方が高く売れます。

また、築10年以内のマンションであれば「築浅物件」と呼べるギリギリのラインであるため、「築10年」は1つの目安になり得るでしょう。

まとめ

今回は、「マンションをできるだけ高く売りたい」と考えている方に向けて、高く売るための5つの注意点と高値で売る際の3つの疑問について解説しました。

  • 不動産を高く売るためには「販売時期」「売却までの期間」「周辺相場の確認」「第一印象」「契約を締結する不動産会社」の5つに注意すること
  • リフォームするのはケースバイケース
  • マンションの価格は変動するもの。【高値=売り時】とはいい切れない
  • マンション価格は10年を境に減少傾向に

マンションは高価なものであり、購入や売却を何度も経験する方は少ないです。そのため、「自分の納得いく価格で売却をしたい」と考えるのは当然でしょう。マンションを高く売る為の参考にしてみてください。

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