新築マンションを売却する際の注意点は?少しでも高く新築マンションを売却する方法を解説

新築マンションを売却する際の注意点は?少しでも高く新築マンションを売却する方法を解説

新築でマンションを購入したもの、

  • 環境的な要因で住み続けるのが困難になった
  • リストラなど、経済的な理由で住宅ローンが払えなくなった
  • 結婚を機に新築マンションを購入したが、離婚してしまった

などの理由で、マンションを手放さなければならないという状況に陥る人も少なくありません。

ここでは、「新築マンション」ならではの売却の注意点と高く売る方法について解説していきます。

新築マンションを売却する際の注意点

まず始めに、新築マンションを売却する際に知っておかなかければならない注意点を解説していきます。

少ししか住んでいなくても購入価格と同等の金額では売れない

新築マンションは購入後少ししか住んでいなくても、人が一回でも住んだ時点で価値は落ちてしまいます。一般的に言われている数字ですが、築1年のマンションでも、売却価格は購入価格の90%前後と言われており、約10%も値が下がってしまいます。

誰も住んでいないマンションは「新築マンション」と扱われるのに対して、一日でもそのマンションに人が住んでいれば「中古マンション」です。高級ブランドバッグでも一度でも使用すれば値が下がるのと一緒で、全く同価格で売れるわけではありません。

もちろん、これは物件自体の話であれば、地価が上昇している人気エリアの場合、逆に上昇する可能性もゼロではありません。あくまで不動産本体としての価格は、中古になった時点で下がってしまうという点は最初に理解しておいた方が良いでしょう。

所有マンションの価格推移や取引事例は、「不動産取引情報提供サイト(通称:REINS)」で確認する事が出来ます。売却を考える際に、近隣エリアではどれくらいの価格で取引されているのかを見ておくと良いでしょう。

買主が納得できる売却理由が必要

「住んで一年以内に人が退去していくマンション」と聞くと、何かしらの問題があるのでは?と考えてしまいませんか?それは買主も同じ気持ちです。

例えばですが、「隣人におかしな人が住んでいるのではないか?」「見た目では分からない欠陥があるのではないか?」などと想像してしまう人もいるでしょう。そうならないためにも、買主が納得できる売却理由を用意しておく必要があります。

納得して分かりやすい理由としては、

  • 離婚してしまうので、こんなに広い間取りは必要ない
  • 急な転勤になってしまい、もったいないが地方のマンションに住み替える
  • 会社をリストラされてしまい、住宅ローンの支払いが厳しい

など、「そういう状況なら仕方ないな」と思ってもらえるような理由があると良いでしょう。ただし、最後の「住宅ローンの支払いが厳しい」という理由で売却しようとすると、買取業者や仲介業者に「すぐに売却する必要があるならこれくらいの値段ですよ」と足元を見られる可能性もゼロではありません。その点は注意が必要でしょう。

住宅ローンの残債をどうするか

新築マンションをすぐ売る場合、現金一括購入をしていない限り、住宅ローンの残債が残っているはずです。

前述した通り、新築マンションでも人が住めば価値が10%程度下がってしまいますので、フルローンでマンションを購入していた場合、「売却価格よりも残債が多く残ってしまう」ことがあります。このような状況をオーバーローンと言います。

住宅ローンを完済しないと、金融機関が不動産を担保として設定している抵当権の抹消が出来ないので、売却する事はほぼ出来ません。抵当権を抹消する為には、売却価格を引いて残った残債分を手持ちの資金から捻出して完済する必要がありますが、それだけの手持ちを持っているという方も少ないでしょう。

ひとつだけ方法があるとすると「任意売却」で、住宅ローンを借りている金融機関との話し合いをし、合意を得て売却する方法です。住宅ローンの支払いが滞ったまま放置していると、強制的に「競売」にかけられてしまいますが、それを回避する方法として使われるのが「任意売却」です。

「住宅ローンの残債が残ってしまうから新築マンションを手放せない」という状況は、後に住宅ローンの支払いが厳しくなってしまうケースに繋がりやすいので、そうなった時の手段として任意売却を選択肢のひとつとして持っておくと良いでしょう。

新築マンションを少しでも高く売却する方法

続いて、新築マンションを少しでも高く売却する方法について解説していきましょう。

地価の上昇を待つ

所有しているマンションのエリアにもよりますが、地価の上昇を待つことも選択肢のひとつです。特に、都市開発が進んでいるエリアや、テレビでよく取り上げられる「住みやすい街ランキング」で上位に入っているエリアなどは待つのもアリでしょう。

地価価格の推移は、国土交通省の「地価公示」である程度は見る事が出来ます。地価の動向、地価上昇の背景、直近5年の地価変動率推移など、国土交通省の見解まで見れるので、とても参考になります。

複数の不動産業者に査定依頼を出す

もはや、物を売る時の常識にもなりつつありますが、複数の不動産業者に査定依頼を出し、一番高い金額で売れるという自信のある不動産仲介業者に任せるのが良いでしょう。新築マンションなら相見積もりを取らなくてはもったいないと言えます。

不動産の媒介契約は、

  • 一般媒介契約:同時に複数社と契約する事が可能ですが、状況報告の義務はなく、自由に販売活動をして良い
  • 専任媒介契約:同時に契約できるのは一社のみで、状況報告の義務がある。また、媒介契約締結後7日以内に不動産流通機構(レインズ)に登録する義務があり
  • 専属専任媒介契約:同時に契約できるのは一社のみで、状況報告の義務がある。また、媒介契約締結後5日以内に不動産流通機構(レインズ)に登録する義務があり

と3種類ありますが、新築マンションは基本的には不動産会社からするととても売りやすい物件です。さらに人気のエリアであれば、買い手を見つけるのが簡単になるので、一般媒介契約で複数の不動産業者に競わせるのもアリでしょう。

また、複数の不動産業者に査定を出す際は、一括査定サービスを利用するのがおすすめで、一回の申し込みで複数社が査定金額を提示してくれます。

不動産一括査定サービス「イエウール」

イエウール

出典:イエウール公式サイト

不動産一括査定サービスで重視すべきなのは、「提携不動産業者数」です。多くの選択肢があればあるほど、そのエリアの特性を理解している不動産業者に出会える可能性が高いからです。

そんな不動産一括査定サービスの中でもおすすめなのが、株式会社Speee運営の「イエウール」です。公式サイトにもある通り、提携社数は「1600社以上」とあり、業界No1の提携数とも明記されています。(2020年10月現在)

もちろん、1600社が一気に査定をするわけではありませんが、これくらいの提携数があれば十分です。査定を申し込むのも金額を聞くのも無料ですので、使わない手はありません。まずは査定金額を複数社から聞き、そこから売却戦略を立てるのが良いのではないでしょうか。

まとめ

今回は新築マンションを売却する上での注意点を解説しました。

物件自体に問題点が少ないので、築年数の古い物件を売るのとはまた違った側面があります。色々な状況が重なり、新築のマンションを売る事になってしまったとは思いますが、納得いく価格で売却が出来る事を祈っています。

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