不動産を個人売買するときの注意点とリスクについて徹底解説

不動産を個人売買するときの注意点と リスクについて徹底解説

家を売りたい方や買いたい方の中には、不動産会社を仲介しないで個人売買を考えている方もいるのではないでしょうか。不動産の個人間売買には、免許や資格が必要ないので、法律上の問題はありません。誰でも自由に不動産の個人売買ができます。

不動産会社への仲介手数料を節約できるというメリットがある不動産の個人売買ですが、実はあまり一般的ではありません。大半の方は、不動産会社を通して不動産の売買をします。

それは、不動産の個人売買によるメリットよりもデメリットやリスクの方が大きいからです。

そこで今回は、不動産の個人売買をする際の注意点やリスクを解説します。不動産の個人売買をするべきか、不動産会社に依頼するべきか迷っている方はぜひ参考にしてください。

不動産を個人売買するメリット

まずは、不動産を個人売買するメリットについて見ていきましょう。

手数料がかからない

1つめのメリットは、不動産会社への仲介手数料がかからない点です。手数料の上限は、不動産の売買価格によって法律で以下のように決められています。

売買価格 手数料
200万円以下 売買価格の5%
200万円超え〜400万円以下 売買価格の4%
400万円超え 売買価格の3%

3,000万円の不動産を売却したときの手数料は、以下の計算式で求められます。

3,000万円×3%+6万円=96万円(+消費税)

売却価格の3%に6万円をプラスしたものを手数料として不動産会社に支払います。こう聞くと、「6万円はなに?」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

不動産会社の手数料は宅地建物取引業法という法律で、売買金額のうち、200万円の部分は5%、200万円~400万円の部分は4%、400万円以上の部分は3%と決められています。

つまり、3,000万円の物件を売却する際の手数料は、200万円までの部分が5%、もう200万円の部分は4%、残りの2,600万円の部分にかかる手数料が3%になるわけです。

200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%=10万円+8万円+78万円=96万円

本来は、上記のような計算式で手数料を求めますが、簡略化するので、全体の売買額に3%をかけたものに6万円をプラスするのが不動産業界の慣例になっています。

いずれにせよ、3,000万円ほどの物件を売却する際には、消費税とあわせて100万円以上、1,000万円の物件でも40万円ほどを不動産会社に仲介手数料として支払わなければなりません。手数料を支払わなくてもよい点は、不動産の個人売買の大きなメリットです。

消費税を支払う必要がない

2つめのメリットは、不動産の個人売買をする際には消費税がかからない点です。消費税は消費税法第4条において、以下のように定められています。

国内において事業者が行つた資産の譲渡等(特定資産の譲渡等に該当するものを除く。第三項において同じ。)及び特定仕入れ(事業として他の者から受けた特定資産の譲渡等をいう。以下この章において同じ。)には、この法律により、消費税を課する。
引用:国税庁 消費税法

個人間売買は、「事業者」が行うものではありませんので、消費税を支払う必要がありません。3,000万円の不動産を購入するときにかかる消費税は300万円です。この負担がなくなることは、買主にとってメリットが大きいでしょう。

売却価格を自由に決定できる

3つめのメリットは、売却価格や売却の条件を売主が自由に決められる点です。不動産会社が仲介すると、地域や物件の状態によって大体の相場が決められており、相場からかけ離れた売却価格では不動産会社から難色を示される可能性があるでしょう。

個人売買であれば、不動産の価格はもちろん、誰にどのような条件で売却するかといったことも売主が自由に決められます。

不動産を個人売買するデメリット

次に、不動産を個人売買することのデメリットを解説します。

トラブルが起きる可能性が高い

不動産の売買には、専門的な知識が必要です。不動産会社を通せば専門の知識を持っている方が間に入ってくれるので、トラブルは起きにくいでしょう。しかし、個人売買は専門的な知識を持たない方の場合はトラブルが起きやすくなってしまいます

たとえば、不動産の売主には、「契約不適合責任」という責任があります。契約不適合責任とは、契約時に売主が買主に伝えていた内容と違う内容があった場合、買主は売主に補修費用や損害賠償を請求できるというものです。

不動産の不具合は、すみずみまでチェックしないと発見できないケースもあります。また、専門家でないと発見できないものもあるでしょう。契約書の不備によって後々、思わぬ高額が請求されるという可能性もあります。

個人売買をする場合、こうした不具合を事前に把握するために、不動産鑑定士や土地家屋調査士といった専門家への依頼をおすすめします。

買い手側の住宅ローンが通りづらい

個人売買の場合、不動産会社を仲介した売買より、住宅ローンが通りにくい傾向にあります。それは、金融機関が不正取引のリスクやトラブルを懸念してより慎重に審査するからです。

また、住宅ローンを契約する際には、金融機関に「重要事項説明書」という書類を提出する必要があります。不動産会社を通した場合、重要事項説明書は不動産会社が作成してくれますが、個人売買の場合は売主が自ら用意しなければなりません

重要事項説明書だけを不動産会社に依頼することもできますが、中には高額の作成費用を要求してくる会社もあるので、依頼する会社選びは慎重に行う必要があります。

多大な労力がかかる

不動産の個人売買で、もっとも大きなデメリットといってもよいのは、多大な労力がかかる点です。まず、買主を自分で探さなければなりません。さらに、販売価格交渉も自ら行わなければなりません。

不動産会社に依頼すれば、不動産会社が購入希望者を探してくれ、価格交渉の際も間に入ってもらえます。

また、不動産を売却するためには数多くの書類が必要です。これも個人売買の場合は自分で行います。

買い手を見つけ、価格交渉などの折衝をし、契約書を作成して契約を締結させる。こうした一連のすべてを自分で行うことは非常に困難でしょう。

不動産の個人売買はおすすめできない

メリットとデメリットを比較すると、デメリットの方が大きいと感じる方が大半ではないでしょうか。結論からいえば、不動産の個人売買はおすすめできません

たしかに、不動産会社への手数料を抑えられる点は魅力的に映るでしょう。しかし、個人売買の結果、売却価格が安くなってしまうケースも珍しくありません。

さらに、不動産の個人売買には売却後のトラブルがつきものです。民事訴訟に発展してしまうケースもありますし、後々、高額な補修費用を支払わなければならない場合もあります。

不動産の知識が豊富な方であればまだしも、不動産の知識に自信がない方であれば、不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです

次からは、デメリットも考慮したうえで、それでも不動産の個人売買をしたい方のために、個人売買の注意点や手続きの流れを解説します。

不動産の個人売買をするときにおさえるべき注意点

ここでは、不動産の個人売買をするときの注意点をお伝えします。後々のトラブルを避けるためにも、必ず確認してください。

売買契約書を作成しないと後々トラブルのもとになる

不動産の売買をする際は契約は必ずしも契約書を交わす必要がありません。不動産の売買は契約書がなくても成立する個人売買の場合、契約書を作成しないことも珍しくありません。しかし、個人売買の場合でも必ず契約書を作成しましょう

契約書がないと、後々、家の不具合が見つかったときに責任の所在が売主と買主のどちらにあるかのトラブルになってしまいます。

「仲がよい方だから」と契約書を作成しない方がいますが、不動産のトラブルがもとで大切な方を失ってしまう可能性もあるでしょう。どのような方に売却する場合でも、必ず契約書を作成してください。

売却価格は相場をもとに決めないとトラブルになる可能性がある

売却価格は、相場をもとに決めましょう。「親族に売却するから安く売る」と考える方もいるでしょう。しかし、相場より安すぎる価格で親族間や兄弟間、親子間に売却すると贈与とみなされてしまう可能性があります。

贈与とみなされると贈与税がかかってしまいます。不動産の売買価格は、たとえ親族間であっても相場をもとに決めましょう

不動産サイトを使って買主を探すのは便利な反面、危険も

不動産の個人売買は、以前までであれば売主の個人的な関係の中から買主を探すことが一般的でした。

しかし、近年、不動産の個人売買サイトを利用しての売買が多くなっています。個人売買サイトは手数料がかからずに全国から買主を探すことができて非常に便利です。

その一方、注意しなければならないこともあります。それは、不動産を売りたい方を狙った詐欺に遭う恐れがあることです。

不動産売却時を狙った詐欺の手口

不動産の売却をしたい方を狙った代表的な詐欺は以下の通りです。

詐欺の種類 手口の特徴
測量振り込め詐欺 「すぐに買いたい」などと近づき、測量にかかる費用を要求。測量はされることなく、測量代金を持ち逃げされる詐欺
小切手詐欺 不動産の買い取り代金を現金ではなく小切手で支払い、振出日までに不渡りになる詐欺

「すぐに買いたい」や「すぐに売れる」あるいは「相場より高い価格で買いたい」といった話は警戒してください。

また、小切手詐欺のリスク以外にも、小切手は記載漏れや不備があっただけですぐに無効になってしまいます。このようなリスクを回避するためにも不動産の売買はできるだけ現金で行いましょう

便利な個人売買サイトですが、利用するのであれば上記のような詐欺の恐れがあることを念頭に置いたうえで利用しましょう。

個人売買を避けて不動産の売買する際のコストを抑える方法は?

ここまで読んできた多くの方は、「個人売買は避けたいけど、不動産の売買する際のコストを少しでも抑えたい」と思っているのではないでしょうか。ここでは、個人売買以外で不動産の売買にかかる費用を節約する方法を紹介します。

特別控除を受ける

不動産売却時には、適用されるさまざまな特別控除があります。特別控除を利用することで、所得税や住民税の節約が可能です。

たとえば、居住用財産、いわゆるマイホームを売ったときは、譲渡所得から最高で3,000万円の控除ができる特例があります。

また、軽減税率が適用される特例もあります。所有期間が10年を超える不動産に適用される特例で、申請すると6,000万円を区切りに、以下のように軽減税率が適用される特例です。

6,000万円以下の部分 6,000万円超えの部分
所得税 10.21% 15.315%
住民税 4% 5%
14.21% 20.315%

※税率には復興特別所得税(平成25から令和19年)として所得税の2.1%相当が上乗せ

さらに、「被相続人の居住用財産特別控除」という特別控除もあります。この特例は、売却する不動産が相続したもので、亡くなった方のマイホームだった場合に譲渡所得から3,000万円が控除される特例です。

多くのサービスが付帯している不動産会社を選ぶ

不動産会社の仲介手数料はほぼどの会社も一律ですが、付帯しているサービス内容は会社によってまったく違います

たとえば、仲介手数料の中に、広告宣伝費が含まれている会社もあれば、広告宣伝費が別途支払わなければならない会社もあります。住宅診断やハウスクリーニングが無料という会社も珍しくはありません。

サービス内容が充実している不動産会社を選ぶことで、トータルの費用を節約できるでしょう。

不動産を個人売買するときの手順や流れ

最後に、不動産を個人売買するときの手順や流れを見ていきましょう。必要な書類も紹介します。

売却する不動産の相場を把握する

まずは、売却する不動産の相場をしっかりと調べましょう

個人売買では、不動産会社から売却価格のアドバイスを受けることはできません。不動産価格も含めてすべて売主自身が判断します。相場より高すぎる不動産を売ることは難しいですし、相場より安すぎると売れても損をしてしまいます。

しっかりと相場を調べて適切な価格設定をしましょう。

不動産の権利証などを用意する

次に、不動産の権利証など必要な書類を用意しましょう。書類は、売買契約締結時に必要になるものですが、役所などに取りにいかなければならないものもありますので、できるだけ早め早めに準備をすることをおすすめします

売却価格を決定する

次のステップは、相場をもとに売却価格を決定することです。先ほど、相場より高すぎる不動産を売ることは難しいとお伝えしましたが、価格交渉をする場合は、購入希望者から「価格を下げてほしい」といわれることが多いです。

そのため、はじめは相場より少し高めの価格をつけることをおすすめします。ただし、あまりに高すぎると購入希望者自体が現れなくなりますので、注意してください。

契約書を作成する

売却価格に売主も買主も同意したら、契約書を作成します。先述したように、不動産の売買には契約書は必須ではありません。契約書を作成しなくても売買契約は成立します。

しかし、契約書を作らないとトラブルが起こりやすくなってしまうことは事実です。どれだけ親しい間柄といえども、契約書は必ず作成しましょう

引き渡し

契約を締結したら、代金の受け渡しを行います。代金の入金が確認できた後に、引き渡しを行います。引き渡し日でトラブルになるケースは珍しいものではありません。そのため、契約書に「〇月〇日までに引き渡し」と明記しておきましょう。

不動産を個人売買するときに用意する書類一覧

買主が物件を確認するために必要な書類は売主が用意しなければなりません。必要な書類と入手できる場所は以下の通りです。

必要な書類 入手できる場所
登記簿謄本 法務局
固定資産税評価額証明書 市区町村役場
公図 法務局

売買契約を締結する際に必要な書類は、以下の通りです。

売主が準備するもの

  • 不動産の権利証(登記済証)
  • 実印
  • 印鑑証明書 ※発行から3カ月以内のもの
  • 本人確認書類(運転免許証やパスポートなど)
  • 住民票
  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価額証明書

買主が準備するもの

    • 印鑑(ローン利用の場合は実印)
    • 手付金(現金か小切手)
    • 印紙代
    • 本人確認書類

まとめ

不動産の個人売買は、不動産会社への手数料を支払う必要がないので、できるだけお金をかけずに不動産を売りたいと思っている方には、魅力的に映るでしょう。

しかし、メリット以上にデメリットや注意点が大きいのが不動産の個人売買です。特に、不動産の専門知識を持たない方は、不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。

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