借地権付き建物を売る際に知っておくべき3つのポイントと高く売るコツを解説!

借地権付き建物を売る際に 知っておくべき3つのポイント

借地権付き建物の売却は、通常の建物を売るときと比較して、権利関係がやや複雑です。借地権付き建物を売るとき、多くの人が知りたいと思うのは、以下のような点でしょう。

  • 売却には地主の許可が必要なのか
  • 借地権付き建物の相場はどのくらいなのか
  • どうすれば高く売れるのか

この記事では、上記3つのポイントを中心に、借地権付き建物の売却について詳しく解説します。

借地権付き建物の売り方を知りたい」「できるだけ高く売りたい」と考えている方には、きっと役立つでしょう。

借地権付き建物を売る際に知っておくべき3つのポイント


借地権付き建物を売る際に知っておくべきことが3つあります。ここでは、その3つのポイントについて解説します。

地主の許可が必須

借地権付き建物を売る場合、建物のみの売却はできません。土地が借地である以上、建物は「借地権とセット」で売却をします。

借地権付き建物の売却は、地主の許可がなければできません。これは、下記の民法612条に規定されている内容です。

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
民法第六百十二条|e-Gov法令検索

上のルールは「借りているものを勝手に売ったり貸したりしてはいけない」という内容です。この「借りているもの」には借地も含まれます。

地主が承諾しない場合には裁判によって売却できる

地主が売却を承諾してくれない場合、裁判の手続きがとれます。「土地賃借権譲渡許可の申し立て」という手続きです。

手続きでは、下の「土地賃借権譲渡許可申立書」という書類を裁判所に提出します。

土地賃借権譲渡・土地転貸許可申立書

この申し立てができることは、下記の一文で規定されています。

裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
借地借家法第19条1項|e-Gov法令検索

借地権設定者とは地主であるため、上の太字部分は「裁判所は地主の代わりに許可を出せる」という意味です。裁判所が売却を許可しないのは、下記のようなケースです。

  • 建物の購入候補者が、反社会勢力である
  • 購入候補者が、建物で風俗営業などを行おうとしている
  • その他、騒音・振動・悪臭を伴う営業を行おうとしている

上記のような例外を除けば、多くのケースで借地権の売却が許可されます。

土地の所有権を持つ方が売りやすい

借地権は制限が多いため、土地の権利が借地権のままだと売れにくいです。この権利を所有権にすることで、売りやすくなります。

所有権にする方法は、主に「地主から底地権を買い取る」「地主の底地権と共同で売却する」という2通りです。

借地権付き建物を高く売却するコツ

借地権付き建物を高く売るコツは主に3つあります。ここでは、3つのコツについて解説します。

地主から底地を買い取る

底地は、簡単にいうと土地の所有権のことです。借地では、土地自体の所有権は地主にあります。

しかし、地主には土地の利用権はありません。利用権は借地人が持っており、こうした「利用権がない所有権」のことを、底地(もしくは底地権)といいます。

地主から底地を買い取れば、あなたがその土地について完全な所有権を手に入れられます。そのため、通常の「土地付き建物」となり、より高く売れるわけです。

地主と共同で、底地権を同時に売る

底地権を買い取るのではなく、地主と一緒に共同で売却という選択肢もあります。共同で売却であれば、買い取りをしなくても「借地でない完全な所有権を持つ土地」として、土地付き建物として売り出せます

この方法では地主と共同で動くため、地主とのコミュニケーションが不可欠です。

等価交換をしてから売る

借地の中に広い庭がある、もしくは使っていない土地があるというケースでは等価交換が可能です。やり方は下記の通りです。

  • 使っていない土地を地主に買い取ってもらう
  • 代わりに、使っている土地の底地権をもらう
  • それぞれの価値が等しくなるように計算する

最後の「価値が等しくなるように計算する」というのが、等価交換の意味です。

参考:借地権と底地を交換したとき|国税庁

上記のようにすれば、建物が建っている部分については、土地の権利を完全な所有権にできます。一部の借地権を手放した分、使える土地は狭いですが、建物と土地は売りやすくなります

借地権付き建物の相場を調べる3つの方法

「自分の持っている借地権付き建物は大体いくらで売れるのか」は、多くの人が気になるところでしょう。ここでは、その借地権付き建物の相場を調べる3つの方法を解説します。

近隣の取引事例と比較する

不動産の相場を判断する代表的な方法の1つに、取引事例比較法があります。文字通り解説します。

取引事例は、下の画像の

REINS Market Information(レインズ・マーケット・インフォメーション)」で見られます。全国4つの指定流通機構(不動産業者による団体)の取引事例が集まっているデータベースです。

レインズ・マーケット・インフォメーション

たとえば東京都の「都心5区及び23区南部」を選択すると、下の画面になります。

レインズ・マーケット・インフォメーション

右側の「追加検索条件」から、自分の物件の条件に近いデータを絞り込めます。下の画像は、間取りを「3K/DK/LDK」に絞り込んだ場合の表です。

レインズ・マーケット・インフォメーション

他にも多くの条件で絞り込みや並べ替えができるため、自身の物件に近い取引事例が見つけることができます。

実際に売り出されている物件と比較する

不動産の物件情報サイトで「今売っている物件」を見ると、リアルタイムの相場と「借地権付き建物での相場」を把握できます。たとえば、SUUMOで「中古一戸建て・関東・借地権」という条件で検索すると、下のように65件の物件が出ます(2020年12月中旬時点)。

SUUMO

そして、それぞれの物件を見ると、借地権に関して以下のようなデータが明記されています(実際の記入項目は物件によって異なります)。

  • 借地権の種類(旧法など)
  • 契約期間(年数)
  • 借地面積
  • 地代
  • 譲渡承諾料の負担有無

こうした条件を自身の物件と比較することで、自身の物件の相場を推定できます。

不動産一括査定を利用する

HOME4U

借地権付き建物でも、通常の建物と同じように、複数の業者から査定を受けるほど高く売りやすくなります。複数の業者から査定を受けるには、不動産一括査定を利用しましょう

上の画像のHOME4Uであれば、情報を入力することで、全国1,500社の優良不動産会社から、最大6社の見積もりをとれます。地主とさまざまな交渉をする際にも「大体いくらで売れるのか」を知っておいた方が有利です

価格の目安をつけるためにも、一度試しに一括査定を受けましょう。

借地権付き建物の評価額を調べる方法

家とルーペ

借地権付き建物の市場価値でなく評価額を知りたいというケースもあるでしょう。ここでは、その評価額の調べ方を解説します。

建物の価値:通常の土地付き建物と同じ

借地権付き建物の評価額は「借地権の評価額+建物の評価額」の合計です。そして、建物の評価額は通常の土地付き建物と同じように出します。建物の現物を見て業者が判断するというやり方です。

評価額の計算が難しいのは借地権の方です。このため、ここからは借地権の評価額の調べ方を解説していきます。

借地の価値:自用地価額×借地権割合

借地権の価値は下の式で計算できます。

自用地価額×借地権割合=借地権価額

上の計算式は、下記の国税庁の説明をまとめたものです。

自用地価額とは更地価格のことです。更地価格は、実際の市場価格で決まります。

完全な市場価格は実際に売りに出してわかるものですが、先に解説した取引事例や近隣の売り出し物件との比較で、ある程度の推測が可能です。

自用地価額:評価額から推測できる

自用地価額は、評価額からある程度の推測をできます。評価額とは下記の2つを指します。

  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額

借地の場合、借地人には固定資産税がかかりません。このため、固定資産税の評価額は地主に聞き出さない限りわかりません。

相続税評価額については、自ら計算して出せます。出す方法には下の2種類があります。

  • 路線価方式
  • 倍率方式

参考:土地家屋の評価|国税庁

2つめの倍率方式は、固定資産税評価額から計算するものです。固定資産税評価額に、評価倍率表で定められた倍率をかけて、相続税評価額を出します。

そのため、固定資産税評価額がわからなければ、計算できません。そして、固定資産税評価額がわかるのであれば、その金額から更地価格を推測できます

(更地価格の推測は、固定資産税評価額から行うのも、相続税評価額から行うのも同じです)

つまり、借地権の価値を推測する際、倍率方式は必要ありません。ここでは路線価方式のやり方を説明します。

路線価方式では「借地権割合」を調べる必要があります。借地権割合の調べ方は下記の通りです。

借地権割合:路線価図でわかる

借地権割合は、国交省のホームページでわかります。下の画像の「路線価図・評価倍率表」を見ます。

路線価図

たとえば「東京都・中央区」の場合、下の画像のようなエリア分けです。

路線価図

調べたいエリアをクリックすると、下の画像のような路線価図が出ます。

路線価図

これを拡大すると、下の画像のように、区域ごとに「数字とアルファベット」が書かれています。これが「路線価と借地権割合」を示しています。

路線価図

たとえば、黄色でマーキングしている「1,600C」は、路線価が1,600万円で、借地権割合が「C」という意味です。借地権割合を記号ごとに表したのが下の数値です。

A 90% B 80%
C 70% D 60%
E 50% F 40%
G 30%

Cは70%であるため、「1,600C」のこの土地は路線価が1,600万円、借地権割合が70%です

土地の評価額が不明:路線価方式で計算できる

土地の評価額がわからない場合、路線価方式で計算できます。路線価方式は、上の段落で説明した「借地権割合の調べ方」と同じく「路線価図」から算出します。

上の段落で例に挙げた土地は「路線価が1,600万円、借地権割合が70%」のため、借地としての価値は「1,600万円×70%=1,120万円」です。

路線価とは、1㎡あたりの価格のことをいいます。そのため、上の1,120万円は「借地1㎡あたりの価値」です。

仮に借地の面積が100㎡なら、相続税評価額は「1,120万円×100=11億2,000万円」です。

この金額は、あくまで相続税評価額であり、市場価格ではありません。しかし、市場価格と相続税評価額はある程度近い金額です

上記のように相続税評価額を計算することで、借地権のおおよその価値が判断できます。

まとめ

借地権付き建物の売却では、特に地主とのコミュニケーションが重要です。地主から底地を買い取る場合や、共同で売却をする場合はもちろん、通常の売却で許可をもらうためにも、円滑なコミュニケーションが欠かせません。

特に売却を意識しているのであれば、今まで以上に地主との関係を良くしましょう。

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