土地を早く売るために気を付けることは?早く、高く売るためのポイントを解説

土地を早く売るために気を付けることは?早く、高く売るためのポイントを解説

古い建物を残しておくよりも、更地にして売り出したほうが買い手がつきやすいため、「土地のみ」で売り出す方はとても多いです。

ただ、土地のみの状態にしてしまうと、固定資産税や都市計画税などの税金が高額になってしまうため、土地を早く売りたいと考えるのは当然のことでしょう。

そこで今回は、「土地を早く売りたい」と考えている方に向けて、

  • 土地をできるだけ早く売るためには適正価格を把握することが大切
  • とにかく早く売りたいなら買取の検討も
  • 土地のメリットを前面に押し出せば、早く売れる確率アップ
  • 土地への需要が集まる「時期」に要注意

以上のことについて、詳しく解説します。土地を早く売りたいと考えている方はぜひ、参考にしてください。

土地を早く売るためには適正価格の把握がとても大切

土地を早く売るためには、土地の「適正価格」を知ることがもっとも大切です。土地の価格は周辺相場や土地の状況などを踏まえて、安くもなく、高くもないちょうど良い価格に設定し、売り出しましょう。

土地の適正価格を知るための方法は2つです。

  • 地価公示価格
  • 実勢価格

どちらも土地の価格を表す言葉ですが、根本的に違います。まずは、土地の適正価格を把握するための「地価公示価格」と「実勢価格」について見ていきましょう。

土地の適正価格は「地価公示価格」と「実勢価格」で把握

「土地の価格」といっても、土地の評価額は5種類存在します。これを「一物五価」といい、1つのものに対して5つの価格が存在することを意味しています。

名称 所轄 内容 基準日
実勢価格 「時価」とも呼ばれます。周辺の売買事例をもとに価格を推定
公示価格 国土交通省 一般の土地取引価格の指標 毎年1月1日
路線価 国税庁 相続税や贈与税の算定基準になる

公示価格の80%が目安

毎年1月1日
固定資産税評価額 市町村 固定資産税や不動産取得税の基準になる

公示価格の70%が相場

1月1日

(3年に1度見直し)

基準値標準価格 都道府県 都道府県知事が選択した基準地の標準価格 毎年7月1日

これらすべての価格を含めたものを「一物五価」といい、実勢価格を省いた4つの価格を「一物四価」といいます。一物五価の中から、土地の適正価格を把握するためには、「時価」とも呼ばれる実勢価格がもっとも有効です。

さらに、実勢価格を補完する意味合いで利用されるのが公示価格です。

実勢価格は、周辺の売買取引実績などを考慮した上で価格を決定します。

そのため、不動産会社など専門的な知識や経験を持った方が判断します。公示価格については、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調べられます。

実勢価格や公示価格をもとに土地の適正価格を知り、適正な価格で販売することこそが、土地を早く売るためのポイントです。

不動産買取制度を利用して土地を早く売る

買取制度とは、土地を不動産会社に買い取ってもらう制度です。一般的な仲介取引とは異なり、「不動産会社に売却」するため、査定額が希望条件に合えばその時点で売却が成立します。

買取と仲介の大きな違いは、不動産業者の役割の違いにあります。通常の仲介契約では、土地を売りたい人と買いたい人を不動産会社が仲介して、売却を目指します。一方で、買取は不動産業者が一度買い取るため、仲介よりも圧倒的に早く売却できます。

買取は即金性があって、「とにかく土地を早く売りたい」という方にはとてもおすすめです。しかし、売却価格が安くなるなどのデメリットもあります。次に、買取のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

買取のメリットとデメリット

買取のメリットは2つです。

  • 土地を早く売却できる
  • 確実に売却ができる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

土地を早く売却できる

先にもお伝えしましたが、土地の買取制度を利用することで、仲介よりも圧倒的に早く売却できます。

ただし、売却できる土地は「不動産会社が値段をつけられる土地」であることが必須条件です。

値段をつけられないような土地の売却は、不必要な経費を支払わなければいけなくなるため、不動産会社も積極的には買い取りません。

一方で、需要のある人気の土地であれば、多くの不動産会社が買取をしたがるでしょう。土地の価格は実勢価格や公示価格で知れますので、それらを参考に買取を検討してください。

確実に売却できる

不動産会社が土地を買い取るので、確実に土地を売却できます。仲介の場合、買い主が土地購入費用の準備ができなければ、購入されません。

土地の価格は数千万円を超えることも珍しくはなく、一般的にはローンを利用して土地の購入費用が支払われます。

そのため、買い主がローン審査に通らなければ、「購入の意思があっても購入できない」といったことが起こりえます。

しかし、不動産会社であればローン審査を通す必要もなく、「確実に売却」ができるでしょう。

また、選ぶ不動産会社によっては、即日現金で支払われることもあります。とにかく土地を早く売って、早くお金を手にしたいのであれば、資金力をあわせ持った不動産会社に買ってもらいましょう。

そして、買取のデメリットは1つです。

  • 価格が安くなる

買取制度を利用すると、仲介で売却したときの8割~9割程度の価格で売却することとなります。たとえば、仲介であれば2,000万円で売却できる土地は、買取で1,600万円~1,800万円まで価格が落ちます。

売却がむずかしそうな土地であれば、50%程度になることもあり、仲介との差はかなり開きます。安く早く売却するか、少し時間がかかっても、できるだけ高く売るのかを事前に検討しておくと良いでしょう。

仲介で土地の売却を目指すなら一般媒介契約がおすすめ

土地をできるだけ高く、でもできるだけ早く売却したいのであれば、一般媒介契約での契約締結がおすすめです。一般媒介契約は、不動産会社と締結する仲介契約の一種です。

仲介契約であるため、土地の価格が下がらず、一般的な取引価格で売却できます。

そして、一般媒介契約は、媒介契約のなかでもっとも自由度が高く、複数の不動産会社と契約を締結できます。そのため、複数の不動産会社が良い意味で競い合いをし、売却活動が積極的になります。

その結果、早い段階で買い主が見つかる可能性が極めて高いです。ただ、買い主が見つかるまでの期間は、何日かかるかわかりません。とにかく早く、確実にお金を手にしたいのであれば、買取を利用されたほうが良いでしょう。

媒介契約について詳しく知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

土地の性質と境界を明確にし、メリットを前面に押し出す

土地を早く売却するための、3つめのポイントは「土地の性質と境界を明確にし、メリットを前面に出し売り出す」ことです。

土地の買い主は、建物を建てたり、駐車場等として活用したりなど、なんらかの目的があって購入を目指します。

そのため、その土地の性質や境界を明確にしておくことは必要不可欠です。

そして、明確になった情報でメリットとなる部分があるのであれば、前面に押し出して良いでしょう。土地の購入希望者に「安心」を与えられるような情報はとても良いです。

では早速、購入希望者に「安心」を与えられるために大切な、

  • 土地の性質(地盤の重要性)
  • 境界の明確化

について詳しく見ていきましょう。

地盤の重要性

日本は世界的にみても地震が多い「地震大国」です。そのことから、建物を建てる際に「地盤の強度」は重要視されます。地震に耐えられる建物を建てることはもとより、地震に耐えられる地盤に建物を建てることこそが、安心材料の1つとなるでしょう。

売却を検討している土地の地盤強度を調査したデータが残っており、メリットとして有効なのであれば、前面に押し出すと良いでしょう。もしも、データが残っていないのであれば、改めて地質調査してもらっても良いです。

ただし、「地盤が弱い=売れない」わけではありませんので安心してください。地質調査を行い、支持層となる部分を確認しておくだけでも良いでしょう。

地盤の弱い土地であっても、もともと建物が建っていたのであれば、杭が残っているはずです。その杭を抜かずに土地を売却すれば、杭打ち工事費用を軽減できるメリットが新たに生まれます。

こういったさまざまな「土地の性質」を把握し、購入希望者に安心を与えれば、土地の早期売却も目指せるでしょう。

境界を明確にすることで買い主の不安の払拭

土地の境界は、見ただけではわからないことがほとんどです。そのため、買い主への明け渡し前までに「確定測量」を行うのが一般的です。

過去に行ったデータが残っていれば改めて行う必要はありませんが、残っていないようであれば、可能な限り早く行っておいたほうが良いです。

これは、土地の境界を明確にしておくことで、購入者が得られる安心感のためです。

購入希望者が土地を見に来たときに、どこからどこまでが自分の土地になるのかわからなければ、不安な気持ちになるでしょう。建物を建てる際の具体的なイメージもむずかしいです。

確定測量は買い主から要望されるケースがほとんどです。いずれしなければいけないこと(絶対ではありませんが)なので、早いうちにやっておいて損はないでしょう。

土地を売り出す「時期」に要注意

土地を早く売るためには、売り出す「時期」に注意してください。土地に対する需要が集まる時期は1月~3月ですが、時期がずれた売却はあまりおすすめできません。

なぜなら、「売れ残り」のイメージがついてしまい、売却までの期間に大きな影響を及ぼしかねないためです。

土地などの不動産を売却しようとして、不動産会社と仲介契約を締結した場合、基本的には不動産流通情報サービスであるレインズへ売却情報が掲載されます。

このレインズは、加盟しているすべての不動産業者が閲覧可能であり、いつまでも売れないでいると、あまり良い印象を受けません。

一般的に、土地の売り出しから買い主が見つかるまでの期間は、3カ月~6カ月程度です。この期間を過ぎてしまうと、「売れ残りの土地」と思われてしまい、売却までの期間が余計長引いてしまうことでしょう。

そのため、土地を早く売却するのであれば、「時期」を定めて短期間で必ず売却する勢いで行ったほうが良いです。土地に対する需要が集まる時期は、毎年1~3月頃です。また、税制度や景気動向によっても左右されやすいので、それらにも注目しておいてください。

1月~3月頃がもっとも土地が売れやすい

4月になれば、入学や就職・転勤など新たな生活がスタートする時期でもあります。

この時期に先駆けて、1月~3月頃は引っ越しの準備等で、不動産全体の需要が集まりやすいです。

さらに、9月~11月頃に土地を購入し建築、春先の引っ越しを目指す方も多いです。

そのため、土地を早く売るためには、1月~3月もしくは9月~11月を目安にして売り出すと良いでしょう。

一方で、春先を過ぎた5月~7月頃は、土地需要が落ち着きます。この時期に売り出してしまうと、売れ残ってしまう可能性があるので注意してください。

税制度の改正や景気動向にも左右されやすい

土地を購入される方のほとんどはローンを組むため、低金利になれば土地需要が高まります。同じ理由から、税制度の改正やすべての景気動向で土地需要が左右されるでしょう。

土地を単体で購入される方は少ないです。一般的には、住宅を建てるためなどの理由から購入を希望しますから、多くの人が「家を買うなら今がチャンスだ」と思ったときに、土地の需要が高まります。

土地需要が集まるタイミングにドンピシャで売り出せば、土地を早く売れることでしょう。

まとめ

今回は、土地を早く売るための4つのポイントについて解説しました。

今回お伝えしたことをまとめると、

  • 土地を早く売るためには「適正価格の把握」「買取制度の活用もしくは一般媒介」「土地の性質把握」「土地を売り出す時期」の4つに注意
  • 適正価格は実勢価格と公示価格で把握し、適正価格よりも高くても安すぎても早く売れないので値段設定を工夫する
  • 買取制度は土地を早く売れるけど売却価格が安くなる
  • 地震大国日本であるからこそ、土地の性質はとても重要、メリットは前面に押し出して
  • 土地の需要が高まる時期に売り出して、「売れ残り感」を出さないことが大切

ということでした。今回は、不動産のなかでも「土地」のみに絞って、早く売る方法について解説しました。

土地のみであれば、建物が建っていない分、売りやすいことも多いです。建物を建てたり駐車場を作ったりなど、さまざまな使い道を選択できるためです。

土地のみを保有していると、固定資産税が高額になってしまうため、使用する目的がないのであれば、早く売ってしまいたいと考えるのは当然です。今回解説した4つのポイントをもとに、土地の早期売却を目指してください。

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